È un obbligo restituire, a locazione scanduta, la cauzione e gli interessi

Al rilascio del bene scatta l'obbligo del proprietario di restituire il deposito cauzionale versato dall'inquilino a garanzia degli obblighi contrattuali. Di conseguenza, se trattenga oltre la somma senza agire per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore potrà esigerne la restituzione. E all'importo andranno aggiunti, senza che li si richieda, gli interessi legali sulla cauzione. Diversamente, si avrebbe una sorta di aumento del corrispettivo della locazione. A ribadirlo è il Tribunale di Roma con la sentenza 3206 del 12 febbraio 2020.

I fatti
Oggetto di lite, un contratto di locazione abitativa a canone annuo determinato in misura crescente del 5%. Una formula che, precisano i giudici, è legittima grazie al principio della libera determinazione convenzionale del mensile (Cassazione 5849/2015). Consentito, quindi, innestare nel contratto una clausola che preveda il conteggio del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto o che preveda delle variazioni in ragione di eventi oggettivi predeterminati e indipendenti dall'oscillazione del potere d'acquisto della moneta. In caso contrario, traducendosi in espediente per neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria, sarebbe nulla.

Tanto chiarito, nella vicenda si era posta un'ulteriore questione: l'inquilino non aveva restituito l'immobile nello stato medesimo in cui l'aveva ricevuto. Egli, come accertato nel corso della causa, aveva tirato giù un muro, forato due finestre, lesionato delle porte. Ancora, era stata constatata l'assenza di alcune chiavi e il non perfetto funzionamento del portone di ingresso per circa 5mila euro di danni.

I danni all’immobile locato
Ebbene, se è vero che il conduttore è tenuto ad osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel farne uso, è pur vero che se al proprietario basterà provare il deterioramento, il conduttore potrà liberarsi da responsabilità solo dimostrando che sia dovuto a fatto a lui non imputabile. Quanto, invece, alla compensazione di questo importo con il denaro incassato come deposito cauzionale, il Tribunale ricorda come al locatore, chiuso il contratto e ottenuta la disponibilità del bene, non sarà permesso trattenere la cauzione salvo che non avanzi una richiesta di attribuzione della somma a copertura dei danni subiti, inclusi i canoni non pagati.

Quando si può trattanere la cauzione
In sintesi, perché possa rifiutarsi di restituire la cauzione dovrà aver presentato domanda di attribuzione contestuale a quella di pagamento dei canoni insoluti. Nella fattispecie, però, il locatore non aveva manifestato alcun interesse ad attivarsi, anzi aveva ammesso l'obbligo della restituzione: il nodo riguardava gli interessi sulla somma. Ma, conclude il Tribunale romano, l'obbligo del titolare di un immobile urbano di corrispondere gli interessi legali sul deposito cauzionale ha natura imperativa vista la finalità generale di tutela del contraente più debole.

Lo scopo, in sostanza, è di impedire che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, si trasformi in incremento del corrispettivo della locazione. Si spiega così, la decisione del giudice capitolino di condannare l'inquilino al pagamento dei canoni locativi e degli oneri condominiali inevasi con parziale compensazione con gli importi dovuti dalla parte convenuta. Ma questo, oltre interessi legali.