Sfratto: il conduttore può ottenere la restituzione dei canoni pagati in eccesso

Con l'ordinanza 8116/2020, pubblicata il 23 aprile 2020, la Cassazione si è pronunciata sull’ipotesi in cui il conduttore di un immobile, una volta sfrattato per morosità, possa procedere alla richiesta di restituzione di somme per canoni pagati in eccesso.

I fatti
La vicenda parte dal giudizio promosso dal conduttore di un immobile ad uso abitativo il quale, successivamente all'ordinanza di convalida dello sfratto per morosità e al rilascio dell'immobile, conveniva in giudizio gli aventi causa del locatore, per ottenere da questi ultimi la restituzione di somme versate in eccesso rispetto al canone di legge nonché la restituzione del deposito cauzionale, in quanto l'immobile locato era stato oggetto di ordinanza da parte del Comune che aveva intimato al locatore di provvedere alla rimozione di alcuni fenomeni infiltrativi che ne avevano provocato un diffuso deterioramento e, pertanto, il canone pagato era da considerarsi superiore a quello dovuto per legge.

Le decisioni di primo e secondo grado
La domanda del conduttore veniva rigettata dal Tribunale, mentre la decisione di quest'ultimo veniva ribaltata dalla Corte di appello la quale, dopo aver disposto una consulenza tecnica d'ufficio per determinare il valore locativo dell'immobile, l'ha accolta condannando i locatori alla restituzione in favore del conduttore di un'ingente somma di denaro.

Il ricorso alla Suprema corte
Il caso arrivava all'esame della Cassazione a seguito del ricorso proposto dai locatori i quali sollevavano l'erroneità della decisione della Corte di appello, in quanto, secondo i ricorrenti, non avrebbe tenuto conto del fatto che a seguito dell'emissione dell'ordinanza di rilascio per morosità con contestuale ingiunzione di pagamento per canoni insoluti, che non era stata opposta da parte del conduttore, per quest'ultimo era esclusa qualsiasi richiesta di rimborso di somme per canoni versati in eccesso.

La Cassazione, poiché dall'ordinanza di rilascio dell'immobile risultava solo la richiesta e non anche l'emissione dell'ingiunzione di pagamento dei canoni insoluti, ha ritenuto infondato il ricorso e lo ha rigettato.

I motivi del rigetto
Gli ermellini hanno ribadito quanto affermato dalla consolidata giurisprudenza di legittimità secondo cui «l'ordinanza di convalida dello sfratto per morosità ha efficacia di cosa giudicata sostanziale su ogni questione in merito alla risoluzione del contratto ed al possesso di fatto della cosa locata, ma non preclude, nell'autonomia dei rispettivi e correlativi diritti, né al locatore di instaurare separato giudizio per il pagamento dei canoni, né al conduttore di chiedere in giudizio l'accertamento dell'obbligo del pagamento e di eccepire e contrastare, nell'indagine sui rapporti di dare e di avere in relazione ai canoni, la misura di questi, tranne il caso in cui allo sfratto per morosità si sia accompagnata contestualmente l'ingiunzione di pagamento per i canoni, risultando, in questa ipotesi, coperti dal giudicato anche i fatti impeditivi/estintivi del relativo obbligo» (Cassazione 17049/2017).

Quindi, al conduttore è impedita la possibilità di agire per la restituzione dei canoni pagati in eccesso solo nel caso in cui con l'ordinanza di rilascio dell'immobile locato venga concessa anche l'ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti ed insoluti e quest'ultima sia divenuta definitiva per mancata opposizione da parte del conduttore.