Gestione Affitti

L’impugnazione delle delibere e la decorrenza dei termini per la mediazione

I trenta giorni tassativamente previsti si intendono relativi al deposito non alla notifica

di Giovanni Iaria

Contro le delibere assunte dall'assemblea condominiale contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condòmino assente, dissenziente o astenuto può procedere giudizialmente con l'impugnazione chiedendone l'annullamento.
Come stabilito dall'articolo 1137 del Codice civile, l'impugnazione va proposta entro il termine perentorio di trenta giorni che decorre per i dissenzienti e gli astenuti dalla data della delibera e per gli assenti dalla data della sua comunicazione.

L’obbligo di mediazione
Poiché le controversie in materia condominiale rientrano tra quelle per le quali l'articolo 5 del decreto legislativo 28/2010 ha previsto l'obbligo della mediazione preventiva, pena l'improcedibilità delle domande giudiziali, il condòmino che intende impugnare la delibera dell'assemblea, prima di procedere giudizialmente deve instaurare il procedimento di mediazione rivolgendosi ad un organismo di mediazione autorizzato dal ministero della Giustizia. Per evitare di incorrere nella decadenza del diritto di impugnazione della delibera, la mediazione va introdotta entro il termine di trenta giorni previsto dall'articolo 1137 del Codice civile.

Il rispetto dei termini
Successivamente all'entrata in vigore dell'obbligo della mediazione nelle controversie condominiali, all'interno della giurisprudenza è sorto il dibattito sugli effetti della domanda di mediazione per il rispetto del termine.

Secondo alcuni, il termine dei trenta giorni si considera rispettato non dal momento del deposito della domanda di mediazione, ma dal momento della ricezione da parte del condominio dell'invito ad aderire alla procedura di mediazione.

Il caso specifico
Secondo altri, invece, il termine dei trenta giorni si considera rispettato con il deposito dell'istanza di mediazione presso l'Organismo autorizzato dal ministero della Giustizia. Nel solco di quest'ultimo orientamento si è inserito di recente il Tribunale di Brescia con la sentenza 648/2020, pubblicata il 18 marzo 2020, che nell'ambito di un giudizio di impugnazione di una delibera condominiale ha rigettato l'eccezione preliminare di decadenza dall’impugnazione per il ritardo dell'azione formulata dal condominio convenuto.

Nel caso esaminato, la domanda di mediazione era stata depositata dal condòmino il trentesimo giorno dalla comunicazione della delibera e l'invito alla mediazione era stato inviato al condominio oltre il termine.

Le motivazioni
Secondo il Giudice bresciano, poiché il deposito della domanda di mediazione presso l'Organismo può essere catalogato come un ricorso, non è la sua notifica ma il deposito che impedisce la decadenza.

Infatti, ha concluso il giudicante, poiché la comunicazione dell'invito ad aderire al procedimento di mediazione va inoltrata al condominio a mezzo posta o a mezzo email pec, nel caso in cui l'amministratore del condominio non sia in possesso di un indirizzo pec e l'invito venga effettuato a mezzo posta, non si può ritenere, alla luce dei principi generali e costituzionali in vigore, che il condòmino decada dall'azione giudiziale se la ricezione della raccomandata è successiva al termine dei trenta giorni, anche perché la mancata ricezione entro questo termine potrebbe dipendere da causa non imputabile all'organismo di mediazione al quale il condòmino si è rivolto, essendo previsto il termine di trenta giorni di compiuta giacenza della raccomandata.

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