Gestione Affitti

Nelle locazioni commerciali è possibile derogare alla ripartizione delle spese

In genere le spese straordinarie spettano al locatore, ma può essere pattuito diversamente

di Giovanni Iaria

E' legittima la clausola contenuta in un contratto di locazione ad uso commerciale che deroga alla ripartizione legale dellespese tra locatore e conduttore. Così si è espressa la Cassazione con l'ordinanza 7574/2020, pubblicata il 27 marzo 2020.

I fatti e le pronunce di primo e secondo grado
All'origine della controversia un decreto ingiuntivo ottenuto da una società proprietaria di un immobile concesso in locazione riguardante il pagamento di canoni d'affitto d'azienda alberghiera scaduti e non versati dall'affittuaria. Contro il decreto quest'ultima proponeva opposizione, contestando l'inadeguatezza della struttura e l'inadempimento contrattuale della proprietaria dell'immobile ai sensi dell'articolo 1460 del Codice civile e la compensazione dei costi di riparazione dalla stessa eseguite.

L'opposizione veniva accolta dal Tribunale con conseguente revoca del decreto ingiuntivo. La sentenza di primo grado veniva riformata dalla Corte di appello, la quale condannava l'affittuaria al pagamento delle somme richieste con il decreto ingiuntivo.

La Cassazione
Il caso arrivava all'esame della Cassazione a seguito del ricorso proposto dall'affittuaria, la quale sollevava l'erroneità della decisione della Corte di appello, in quanto quest'ultima non avrebbe tenuto conto della clausola contenuta nel contratto d'affitto d'azienda secondo la quale «ai sensi dell'articolo 1621 Codice civile, le spese di manutenzione e riparazione ordinaria e straordinaria sono a carico dell'affittante, mentre le spese di piccola manutenzione ordinaria sono a carico della parte affittuaria» e di aver affermato l'inderogabilità di questa disposizione.

La pronuncia
Il ricorso è stato ritenuto fondato dalla Suprema corte che lo ha accolto, affermando che « la disposizione contenuta nell'articolo 1621 del Codice civile, secondo cui nel contratto di affitto di cosa produttiva le riparazioni straordinarie sono a carico del locatore (come, del resto, la regola analoga stabilita in via più generale dal primo comma dell'articolo 1576 Codice civile in materia di locazione), ha carattere solo dispositivo, e può essere derogata convenzionalmente: anche se nella struttura normale dei contratti di affitto o di locazione i costi di manutenzione straordinaria sono a carico del locatore, le parti possono stabilire altrimenti con un'espressa previsione in senso contrario».

L'articolo 1621 del Codice civile, hanno concluso i giudici di legittimità, ha solo la funzione di colmare eventuali carenze del regolamento negoziale ma non impedisce alle parti di scegliere direttamente la disciplina della ripartizione delle spese, non essendo la disposizione una norma imperativa ma derogabile.

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