Alle spese condominiali è tenuto il solo proprietario dell’appartamento

Con atto di citazione in opposizione, un proprietario conveniva in giudizio il proprio condominio chiedendo, in via principale e nel merito, la revoca del decreto ingiuntivo avente ad oggetto il pagamento delle spese condominiali, nonché di essere autorizzato alla chiamata in causa del terzo, affinché quest'ultimo, quale conduttore del bene immobile, venisse dichiarato tenuto e condannato al pagamento della quota parte degli oneri condominiali allo stesso imputabili. Autorizzata la chiamata in causa del locatario, questi si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto delle domande spiegate nei suoi confronti, mentre il condominio opposto insisteva per il rigetto dell'opposizione.

L'imputabilità dei pagamenti parziali
Il giudizio che ne è scaturito si è concluso con la sentenza del Tribunale di Modena 368/2020, depositata lo scorso 12 marzo che, a fronte della indubbia prova data dal proprietario di un pagamento parziale della somma ingiunta, ha preliminarmente osservato che, per costante giurisprudenza della Corte di legittimità - non ultima la sentenza della Cassazione Civile 2404/2016 - in caso di pagamenti, anche parziali, successivi all'emissione del decreto ingiuntivo, questo debba essere comunque revocato.

Si rileva, infatti, come nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo qualora l'opponente contesti l'avvenuto pagamento con l'atto di opposizione o nel corso del giudizio,lo stesso sia gravato del relativo onere probatorio e il giudice, qualora riconosca fondata, anche solo parzialmente, l'eccezione, deve revocare del tutto il decreto opposto, sostituendosi la sentenza di condanna al pagamento di residui importi del credito all'originario decreto ingiuntivo ( Cassazione Civile, numero 21432 del 17 ottobre 2011; numero 13085 del maggio 2008 ed, infine, la pronuncia a Sezioni Unite del 7 luglio 1993, numero 7448).

Del resto, la verifica della sussistenza del credito, successivamente estinto o parzialmente estinto, al momento dell'emissione del decreto ingiuntivo assume rilievo — ferma la revoca del decreto — soltanto per stabilire le spese di lite (Cassazione Civile del 10 aprile 2014, numero 8428). Dalla documentazione allegata agli atti di causa, veniva infatti rilevato che il primo pagamento parziale effettuato dall'attore opponente era certamente avvenuto dopo l'emissione del decreto ingiuntivo e, dunque, alla data della pronuncia del provvedimento, il credito vantato dal condominio ammontava effettivamente all'importo ingiunto.

Le spese per l'immobile locato
Il Tribunale ha evidenziato, inoltre, come il decreto ingiuntivo opposto fosse stato emesso interamente a carico dell'opponente in quanto proprietario di immobili nel condominio, ma anche per una somma maturata in relazione all'immobile (o porzione di immobile) locato al terzo chiamato, per cui, continua il giudice, il detto opponente è certamente soggetto obbligato in quanto proprietario della porzione immobiliare e le somme così indicate devono considerarsi dovute e non contestate, non risultando impugnata la delibera di approvazione del relativo riparto (fra le tante, Tribunale di Roma sentenza del 2 gennaio 2018).

Il locatore si può poi rivalere sul conduttore
In tema di spese condominiali non corrisposte il condominio è legittimato solo nei confronti del proprietario locatore, che, tuttavia, può rivalersi sul conduttore (Cassazione Civile, 25781/2009); non può dunque scindersi il credito ingiunto che, nei rapporti con il condominio, rimane per intero in capo al proprietario degli immobili. Nel caso specifico, quindi, rimaneva e persisteva in essere l'obbligazione del proprietario a corrispondere l'intero importo richiesto a titolo di oneri condominiali ed anche il residuo relativo all'appartamento locato.

La ripartizione, le contestazioni e l'onere della prova
Dal contenuto del contratto di locazione si rilevava, inoltre, come effettivamente al terzo chiamato in causa fosse stato affittata solo una porzione di immobile (vani 2,5 dei 4,5 vani di cui è composto l'immobile) e come le relative spese fossero esattamente quelle di cui al riparto approvato dall'assemblea e depositato agli atti.

Infatti il conduttore, entro due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali, può pretendere l'indicazione specifica delle spese, dei criteri di ripartizione e di prendere visione dei documenti giustificativi in base all'articolo 9 della legge 392/1978 e, in mancanza di essi, il locatore, che cita il conduttore per il pagamento delle spese condominiali, soddisfa il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell'amministratore approvati dai condomini (Cassazione Civile 29329 / 2019 ed il Tribunale di Roma 8655/2019).

Nel caso specifico non risulta che l'inquilino terzo chiamato avesse mai operato specifiche contestazioni né avesse avanzato le necessarie richieste per le opportune verifiche sulla corretta quantificazione degli oneri condominiali.

Si era limitato a proporre contestazioni generiche e di fatto superate dalla documentazione depositata in giudizio; del resto, ai sensi dell'articolo 7 del contratto di locazione prodotto, il conduttore stesso si era assunto ogni onere relativo alla pulizia delle parti comuni, fornitura acqua, energia elettrica, riscaldamento, spurgo nonché ogni ulteriore spesa relativa a forniture riguardanti servizi comuni e, di conseguenza, è stato condannato a rifondere queste spese al locatore.