Affitti brevi, guadagni possibili a lungo termine

L’emergenza sanitaria ha paralizzato il mercato immobiliare. E tra i segmenti più colpiti c’è quello degli affitti brevi, strettamente legato ai flussi turistici e al movimento d’affari, praticamente ridotti a zero. Alcune tra le maggiori società di property management si sono spese per un’iniziativa encomiabile, chiamata “State a casa nostra”.

Altido, CleanBnB, Halldis, Italianway, Sweetguest e Wonderful Italy e altri operatori hanno deciso di mettere a disposizione di medici e infermieri, a proprie spese, degli appartamenti che hanno in gestione a Milano, Padova, Venezia, Bologna, Torino, Genova, Firenze, Roma, Napoli, Palermo, Siracusa, Catania e Bari. Iniziativa che al momento scadrà il 10 aprile, ma non è esclusa una proroga.

Gesti di solidarietà sono stati messi in campo anche da molti privati. Eppure, dal punto di vista economico, si inizia a tirare le somme di un periodo complicatissimo. Il mese di marzo è sostanzialmente compromesso e aprile dovrebbe seguire lo stesso tenore. Secondo Rescasa Lombardia, associazione che riunisce i titolari di strutture ricettive di tipo residence e appartamenti, per i property manager la riduzione del fatturato del bimestre febbraio-marzo è pari al 90% rispetto allo stesso periodo del 2019.

Non c'è una statistica di chi opera da privato, ma la proporzione dovrebbe essere la stessa. E secondo un sondaggio della sezione di Milano-Lodi-Monza Brianza della Fimaa, due terzi degli agenti immobiliari ritiene che i canoni degli affitti brevi varieranno al ribasso almeno fino a giugno.

Le previsioni
Che cosa accadrà, quindi, nei prossimi mesi? Alcuni proprietari e property manager stanno tentando di affrontare il presente “uscendo” dalla locazione di breve durata e cambiando tipo di offerta. «Di fronte al crollo delle locazioni brevi– rileva Marco Mambretti, presidente di Rescasa Lombardia – si assiste ad una parziale e fragile tenuta delle locazioni intermedie, quelle entro i 12 mesi, in particolare attraverso l’attività di alcune multinazionali».

Tutto è legato all’andamento della situazione sanitaria e alla futura ripresa. Eppure, c’è anche chi intravede un ottimo potenziale per quegli operatori che riusciranno a resistere e “approfittare” della crisi dei più diretti concorrenti, ossia gli alberghi. Gravati da maggiori spese fisse, e con i ricavi a zero, probabilmente molti hotel chiuderanno. «Queste strutture hanno dei costi molto più alti rispetto, ad esempio, ad un affittacamere – è il ragionamento di Silvia Spronelli, amministratore delegato di Solo Affitti –. Un albergo che fattura due milioni di euro l’anno, ha costi di produzione per circa 1,9 milioni in uno scenario positivo, quindi compensa i mesi in perdita con quelli in alta stagione. Un affittacamere, al contrario, deve sopportare qualche mese di mancato incasso».

Quando l’offerta di camere alberghiera sarà ridotta, alla domanda dovranno rispondere gli appartamenti. «Pensiamo a una città con centomila posti letto, che al termine di questa crisi potrebbe subire una riduzione anche del 40%. Il numero sarà insufficiente quando le richieste torneranno alla normalità. Quindi chi riuscirà a sopravvivere alla crisi ne uscirà rafforzato, potendo anche aumentare i prezzi dei servizi e il suo margine di guadagno», aggiunge Spronelli.

Gli investitori privati
Un’altra platea da tenere d’occhio è quella degli investitori privati. Negli ultimi anni, infatti, il desiderio di entrare nel mercato degli affitti brevi è stato uno dei principali motori dell’acquisto di seconde case da mettere a reddito. Oggi le compravendite sono bloccate, anche se ancora non si assiste a un crollo dei prezzi. L’83% degli agenti interpellati dalla Fimaa vede per ora quotazioni stabili. Ma è naturale che una debolezza perdurante degli scambi potrebbe portare a una contrazione dei valori, che già sono fortemente sgonfiati rispetto al decennio scorso. Questo potrebbe favorire chi tornerà a comprare proprio nell’ottica degli affitti brevi.

«Il turismo sarà veloce a riprendersi, ma si cercheranno case e alberghi che rispondano a requisiti di sicurezza e qualità», ha commentato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. Una considerazione che suggerisce quindi di puntare su immobili di buona qualità, anche se il maggior esborso potrebbe sacrificare qualche decimale di rendimento.