Gestione Affitti

È sempre competenza del tribunale recuperare canoni di locazione non pagati

Questo anche se il valore delle somme è inferiore a 5mila euro

di Fabrizio Plagenza

Accade spesso che, alla cessazione degli effetti di un contratto di locazione, rimangano canoni di locazione non pagati dal conduttore.

Nei casi in cui il valore dei canoni insoluti sia inferiore a 5mila euro, ci si chiede se la competenza a decidere sia del Tribunale o del Giudice di pace. La questione, dunque, ruota attorno a due elementi : incidenza o meno della cessazione degli effetti del contratto di locazione sulla competenza del Giudice a cui rivolgersi.

Il valore della lite
Quanto alla questione relativa al valore della controversia, diciamo subito che il Codice di procedura civile, all'articolo 7 dispone che il Giudice di pace è competente per le cause relative a beni mobili di valore non superiore a cinquemila euro, quando dalla legge non sono attribuite alla competenza di altro giudice.

La competenza per materia
Tuttavia, accanto allla competenza per “valore” occorre considerare la competenza per “materia”. Infatti, la competenza delle cause che riguardano la materia locatizia è rimessa, per “materia”, alla decisione del Tribunale. Quanto, dunque, al rapporto tra “valore” e “materia” in tema di locazioni, possiamo dire che «è rimessa alla competenza per materia del Tribunale la lite riguardante l'inadempimento dell'obbligazione contrattuale del conduttore di pagamento del canone locativo, a prescindere dal valore dei canoni dovuti». (Corte di Cassazione, Sezione VI, Ordinanza del 30 luglio 2019, numero 20554).

Stabilito, dunque, che in tema di affitti la competenza per materia del Tribunale prevale anche nei casi in cui il valore della controversia sia inferiore a 5mila euro occorre concentrarsi sui casi in cui gli effetti del contratto di locazione siano cessati. In questi casi, ci si chiede, quando l'ex conduttore sia rimasto debitore di canoni non versati, il cui importo sia inferiore a 5mila euro la competenza sarà ancora del Tribunale, pur in assenza, oramai, di contratto? Oppure sarà del Giudice di pace?

La pronuncia del Tribunale di Bologna
Una risposta chiara ci viene offerta dal Tribunale di Bologna che con sentenza numero 1178/2019 pubblicata il 23 settembre 2019, ha ribadito che, anche in caso di avvenuta risoluzione del contratto, il recupero dei canoni di locazione rimasti non pagati è di competenza del Tribunale, competente per materia.

Premette il Tribunale di Bologna, che nelle liti in materia di locazione di immobili urbani, soggette al rito speciale di cui all'articolo 447 bis del Codice di procedura civile, sono ricomprese «tutte le cause comunque riferibili ad un contratto di locazione, che riguardino, cioè, non solo la sua esistenza, validità ed efficacia, ma anche tutte le altre possibili sue vicende (Cassazione 8114/2013)».

Le motivazioni
La sentenza numero 1178/2019 del Tribunale di Bologna è chiara nell'affermare che è da escludersi che, terminato il rapporto contrattuale, il credito sorto sulla base dello stesso perda la propria natura. Infatti, la controversia per il pagamento dei canoni di locazione si basa sul contratto stesso. Di conseguenza, la competenza non poteva che essere del Tribunale, competente, come detto, a giudicare in materia di locazione.

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