L’inquilino può non pagare il canone solo se la casa è inutilizzabile, in tutto o in parte

L'eccezione di inadempimento per utilizzo parziale dell'immobile locato deve essere giustificata dall'inutilizzabilità dell'appartamento. Il conduttore può avvalersene non solo per la totale inutilizzabilità, ma anche solo per un minore godimento dell'immobile locato, ma questo omesso versamento deve essere secondo buona fede.Questo il principio pronunciato dalla Sesta Sezione della Corte di Cassazione con la sentenza numero 6143 del 5 marzo 2020.

Il caso e le decisioni di primo e secondo grado
Un Tribunale, all'esito di un processo di opposizione allo sfratto per morosità del conduttore, aveva accolto la domanda del proprietario – il quale reclamava il mancato pagamento di una somma considerevole a titolo di canoni di locazione arretrati – e rigettava le eccezioni del locatore.

Il conduttore, infatti, aveva sostenuto di avere volontariamente sospeso ogni pagamento del canone di locazione a causa di alcune problematiche dell'immobile affittato. Allo stesso modo la Corte d'Appello, a cui si era rivolto il conduttore, rigettava il ricorso e confermava la decisione di primo grado.

La decisione della Suprema Corte
Il giudizio approdava quindi in Cassazione, a seguito di ricorso del conduttore soccombente, che proponeva quattro motivazioni. In buona sostanza contestava la decisione d'appello per non avere il giudice considerato applicabile al caso in oggetto il dettato dell'articolo 1460 del Codice civile.

Questa norma, riguardante l'eccezione di inadempimento, afferma che «nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto. Tuttavia non può rifiutarsi l’esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario alla buona fede».

Le ragioni del conduttore
A detta del conduttore, infatti, l'immobile oggetto del contratto sarebbe stato affetto da diversi vizi quali il malfunzionamento dell'impianto fognario, l'inaccessibilità ad un terrazzino e l'infiltrazione d'acqua nel seminterrato.Con la decisione in commento la Cassazione rigettava del tutto l'interpretazione fornita dal conduttore ricorrente.

L’illegittimità dei mancati pagamenti
La sospensione totale dei pagamenti, infatti, era da considerare del tutto illegittima alla luce delle condizioni dell'immobile in questione. La stessa Corte d'Appello, infatti, aveva rilevato come il conduttore, pur lamentando la presenza dei vizi, avesse continuato ad utilizzare i locali in oggetto senza interrompere l'attività commerciale. Quanto ai malfunzionamenti dell'impianto fognario, poi, era stato provato come questi fossero direttamente derivanti dall'uso errato del conduttore e dei suoi clienti.

Sostenevano quindi, gli ermellini, come la Corte d'Appello avesse correttamente applicato i principi legali vigenti ritenendo come «in tema di locazione di immobili il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'articolo 1460 Codice civile non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto inadempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, e dall'obbligo di comportarsi secondo buona fede” (così anche Cassazione 16918/2019).

Le motivazioni
La ragione di ciò è per evitare che un conduttore possa ricercare anche solo il minimo difetto dell'immobile per giustificare l'omissione dei canoni di locazione. Il ragionamento corretto, quindi, è che sia necessario mantenere l'equilibrio nel contratto e che sia possibile omettere completamente il versamento del canone pattuito solamente quando l'immobile sia del tutto inservibile per l'utilizzo concordato.

Nel caso in questione, considerato l'utilizzo commerciale dei locali affittati, il rifiuto di versare il canone di locazione appariva contrario alla buona fede. In conclusione, il ricorso veniva dichiarato inammissibile e il ricorrente veniva condannato al pagamento del cosiddetto “doppio contributo unificato” ai sensi dell'articolo 13 comma 1 quater del Dpr 115 del 2002.