Oneri accessori nel contratto di affitto, il proprietario deve informare il conduttore

Se nel contratto di locazione non sono predeterminati gli oneri accessori dovuti dall'inquilino ed è l'assemblea a calcolarli col bilancio preventivo e consuntivo, spetta al proprietario che ne chieda il rimborso produrre – se il conduttore li contesti – le deliberazioni relative all’approvazione dei criteri di riparto delle spese e i documenti comprovanti gli esborsi sostenuti. A ricordarlo è il Tribunale di Roma con sentenza n. 16039 del 1 agosto 2019.

La fattispecie in esame
Nel caso in esame si valuta l'opposizione formulata da una donna contro il decreto ingiuntivo con cui le si intimava il pagamento di una somma per oneri condominiali non versati. Superate le questioni preliminari riguardanti la competenza del giudice e la prescrizione del credito, intervenuta la cessione del contratto di locazione ad altro soggetto, il giudice romano si sofferma sul merito della vicenda e accoglie il reclamo dell'opponente circa l'inesistenza del credito.

Pagamento entro 60 giorni
Secondo l'articolo 9 della legge 392/1978 – il cui contenuto era stato fedelmente riprodotto nell'accordo locatizio – il pagamento degli oneri accessori deve avvenire entro due mesi dalla richiesta del locatore e il conduttore ha diritto di ottenere sia l'indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione adottati che di visionarne i documenti giustificativi.

Ed è noto, come più volte marcato dalla giurisprudenza di legittimità (Cassazione 22899/2016), che se gli oneri accessori non sono predeterminati in contratto ma debbano calcolarsi sui criteri di riparto osservati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dall'assemblea, e siano dovuti dall'inquilino a rimborso dei pagamenti effettuati dal proprietario, è a quest'ultimo che spetta l'onere di fornire una prova soddisfacente.

Così, se il conduttore sollevi specifiche eccezioni sulle singole voci di spesa, sull'inesatta applicazione dei parametri di ripartizione ed erroneità dei conteggi, o sull'inesistenza stessa delle uscite, sarà il proprietario a dover produrre le delibere condominiali che hanno approvato i criteri di riparto degli esborsi e i carteggi che provino quanto sostenuto.

Cosa cosa gli oneri accessori
Del resto, gli oneri accessori costituiscono solo un rimborso delle spese anticipate dal locatore. Ebbene, nella vicenda concreta, la locatrice – anziché depositare i carteggi attestanti i pagamenti di cui richiedeva il rimborso unitamente alle deliberazioni condominiali contenenti l'indicazione delle spese – si era limitata a fornire al giudice un rendiconto elaborato dall'amministratore. Prove ritenute insufficienti dal Tribunale che, quindi, ha concluso per il rigetto della pretesa con conseguente accoglimento dell'opposizione all'ingiunzione e revoca del decreto ingiuntivo.

È utile segnalare, tuttavia, che nell'ipotesi in cui il locatore chiami in causa il conduttore per ottenere il pagamento delle spese condominiali, adempirà al suo onere probatorio producendo i rendiconti dell'amministratore approvati dai condòmini, restando a carico dell'inquilino la contestazione delle puntuali partite conteggiate (Cassazione civile, sentenza n. 29329 del 13 novembre 2019).