Locazione con patto di futura vendita: se moroso, l’inquilino perde i canoni versati
Gli eredi del locatore/promittente venditore subentrano nel contratto automaticamente. La voltura all'Agenzia delle Entrate non ha alcun effetto sulla validità del contratto
Il contratto di locazione con patto di futura vendita o il contratto di rent to buy di cui all'articolo 23 del Decreto Legge 133 del 2014 si risolvono per morosità - salvo diversa pattuizione – con integrale perdita dei canoni/corrispettivo versati dall'inquilino/promissario acquirente.
Gli eredi del locatore/promittente venditore, peraltro, subentrano nel contratto automaticamente per effetto del decesso del precedente proprietario/locatore ed hanno diritto di esigere il pagamento degli affitti e delle spese. Tanto più che l'accettazione dell'eredità può essere determinata da fatti concludenti a norma dell'articolo 476 del Codice Civile, tra cui la riscossione dei canoni. La voltura presso l'Agenzia delle Entrate (dove si è registrato il contratto), con indicazione dei nominativi degli eredi, non ha invece alcun effetto sulla validità del contratto.
Questo in estrema sintesi il contenuto della sentenza del Tribunale di Milano, 13ª sezione civile 11563 del 2019, pubblicata il 12 dicembre 2019.
La fattispecie in esame
Con atto di intimazione di sfratto per morosità le proprietarie di un immobile (avuto in eredità), citavano in giudizio per la convalida l'inquilino/promissario acquirente, evidenziando che - a seguito di contratto di locazione con patto di futura vendita o rent to buy (ritenuti sostanzialmente equivalenti dal Tribunale milanese) – la loro madre, (poi deceduta), aveva concesso in locazione ad uso abitativo un immobile sito nell'hinterland milanese. Le figlie erano subentrate nel contratto di locazione in essere, senonchè il conduttore dal mese di gennaio 2018 si era reso moroso nel pagamento del canone e delle spese condominiali per un importo rilevante.
L'inquilino/promissario acquirente, ha eccepito in giudizio la carenza di legittimazione attiva delle intimanti, che non avrebbero dato prova dell'accettazione dell'eredità e della conseguente voltura del contratto presso la competente Agenzia delle Entrate. Non solo. Le chiamate all'eredità non avrebbero collaborato per la stipula del contratto di compravendita cui era funzionale la locazione. Dal che il conduttore si sarebbe determinato a non pagare gli affitti/corrispettivo. In tale contesto l'inquilino/promissario acquirente chiedeva – tenuto conto che il contratto di locazione prevede un vincolo di futura vendita - la risoluzione del contratto per inadempimento del proprietario e la condanna alla restituzione della parte di canoni imputata al corrispettivo della vendita, oltre al risarcimento dei danni.
Le ragioni del Tribunale
Il Tribunale di Milano ha dato ragione alle locatrici, posto che il decesso del locatore non configura la fattispecie di cessione del contratto a favore dell'erede, (come pretenderebbe l'inquilino), ma solo il suo subentro in qualità di soggetto che si sostituisce nei diritti patrimoniali del defunto. In questo senso, anche la pronuncia della Cassazione 1811/1989, secondo cui «La morte del locatore comporta solo una modificazione soggettiva del rapporto di locazione con il subentro degli eredi nella posizione del locatore e nei suoi obblighi e con il corrispettivo dovere del conduttore di adempiere l'obbligazione relativa al pagamento del canone nei confronti degli eredi divenuti titolari della locazione».
Il contratto del caso esaminato
Tra le parti è stato sottoscritto nel novembre 2015 un contratto di locazione con patto di futura vendita o rent to buy, senza distinguere tra canoni e corrispettivo dell'acquisto. Nel “contratto di locazione con patto di futura vendita” sottoscritto nel novembre 2015 è inserito il patto 2, per il quale: «Il mancato pagamento anche di una sola rata del canone e spese accessorie costituirà motivo di decadenza del patto di futura vendita». Nell'ambito dei poteri di autonomia contrattuale (articolo 1322 Codice civile), le parti hanno, dunque, stabilito che il patto di futura vendita fosse risolutivamente condizionato al mancato pagamento integrale del corrispettivo della locazione. Trattasi di condizione risolutiva del tutto valida ed efficace.
In questo contesto, le locatrici/promittenti venditrici hanno presentato la dichiarazione di successione a seguito del decesso della madre e l'inquilino ha continuato a versare regolarmente il canone/corrispettivo alle eredi sino al gennaio 2018.
La decisione
Ne consegue che: a) nessuna rilevanza può essere attribuita alla mancata voltura del contratto all'Agenzia dell'Entrate da parte delle eredi, (da qualificarsi quale mero adempimento fiscale); b) la circostanza, secondo cui le intimanti non avrebbero adeguatamente provato di essere le reali proprietarie dell'immobile rifiutandosi di fornire la documentazione richiesta, non giustifica la sospensione del pagamento del corrispettivo a norma dell'articolo 1460 del Codice civile.
Circa l'applicazione dell'articolo 1460 Codice civile alla locazione - seppure relativamente ai vizi del bene locato – la Cassazione ha chiarito che «in tema di inadempimento contrattuale vale la regola di cui all'articolo 1460 codice civile, che si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di questo principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perchè tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore» (Cassazione, Sentenza n. 8425 del 11/04/2006).
L'integrale sospensione da parte dell'inquilino dei corrispettivi locatizi giustifica la risoluzione del contratto, con patto di futura vendita o rent to buy, a norma dell'articolo 1455 Codice civile per grave inadempimento dell'inquilino. L'inquilino/promissario acquirente non ha diritto alla restituzione degli affitti, posto che a norma dell'articolo 23 comma 5 del Decreto legge 133/2014 «In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto». Nel contratto - stipulato tra soggetti privati per cui non trova applicazione il Codice del consumo, in materia di clausole vessatorie – non risulta alcuna distinzione tra canoni locatizi e corrispettivo per l'acquisto.
