Assente all’udienza di sfratto, il malore va provato nel dettaglio

Come stabilire se un contratto di locazione può considerarsi nullo? Il Tribunale di Roma, con la sentenza 18318 del 2019 , risponde efficacemente a questa domanda, essendosi pronunciata su una contesa tra due attori in merito ad una intimazione di sfratto per finita locazione.

Il proprietario di un immobile aveva stipulato, il 15 dicembre 2008, registrandolo il 5 febbraio dell'anno seguente, un contratto di locazione ad uso abitativo con una attrice, per la durata di quattro anni con canone annuale di euro 1.000.

Circa tre mesi prima, la locataria, ad ulteriore garanzia, aveva versato al locatore la somma di euro 4.000,00 non imputabile in conto pigioni. L'attore, il 10 gennaio 2018, notificava alla locataria l'atto di intimazione di sfratto per finita locazionecon citazione per la convalida, dinanzi al Tribunale Civile di Roma.

In ragione di un improvviso malore, l'attrice non aveva potuto presentarsi all'udienza per esercitare il proprio diritto di difesa.

Le proteste dell’inquilina
Ricorrendo contro la convalida di sfratto, la locataria chiedeva la sospensione e l'annullamento del provvedimento sostenendo di aver sempre corrisposto i canoni di locazione dovuti, oltre ad una cauzione mai restituita nonostante l'avvenuto rilascio dell'immobile.

Inoltre, l'attore si era reso inadempiente, omettendo di riversare all'Erario le somme da lei erogate per il pagamento dell'imposta di registro, rendendo, di fatto,nullo il contratto di locazione.

A fronte di ciò, l'attrice chiedeva la restituzione di tutti i canoni versati per il periodo dal 15 dicembre 2008 per un importo pari ad euro 116.747,00 o in subordine dal 15 dicembre 2012 per la somma di euro 68.747,00, oltre ad euro 4.087,00 per aumenti ISTAT pagati e non dovuti, alla restituzione della cauzione, ad euro 4.589,77 per non incorrere nelle richieste e sanzioni dell'Agenzia delle Entrate e alla somma di euro 800,00 calcolata forfetariamente per le otto somme anticipate per il pagamento di metà delle imposte di registro.

La replica del proprietario
Costituendosi in giudizio, il locatore contestava la fondatezza della domanda, evidenziando che la stessa controparte aveva ammesso di aver ricevuto copia dell'intimazione e che l'impedimento a comparire all'udienza di convalida non era stato adeguatamente dimostrato.

Chiedeva, pertanto, il rigetto dell'istanza di sospensione dell'esecuzione e di tutte le domande contenute nel ricorso in quanto infondate e la condanna della ricorrente al rimborso dei compensi e delle spese di lite.

Il Tribunale accertava che il giorno dell'udienza la locataria si era recata al proprio posto di lavoro, luogo nel quale avvertì il malore dimostrato da un certificato medico sprovvisto di orario della visita.

Il malore
Certificato che non dimostra il legittimo impedimento necessario al Giudice di merito per valutare la gravità e l'imprevedibilità del malore. L'impossibilità a comparire dell'intimato per forza maggiore deve essere accertato dal Giudice anche avvalendosi delle nozioni di comune esperienza, dimostrando la sussistenza di un effettivo nesso di causalità tra lo stato di malattia e la mancata comparizione (Cass. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 3629 del 14/02/2018). Nel caso in questione, proprio nelle ore in cui si teneva l'udienza, la ricorrente si trovava al lavoro anziché in Tribunale.

La nullità
Riguardo alla richiesta di nullità del contratto di locazione in quanto non tempestivamente oggetto di registrazione, l'art. 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, afferma che i contratti di locazione comunque stipulati, sono nulli se non sono registrati . Il D.P.R. 26-4-1986, n. 131 stabilisce che la registrazione degli atti deve essere richiesta entro venti giorni dalla data dell'atto, l'imposta dovuta liquidata dalle parti contraenti edeve essere assolta entro trenta giorni.

Al contrario di quanto sostenuto dall'attrice, la registrazione tardiva non determina la nullità del contratto, avendo efficacia sanante retroattiva. A conferma di ciò, l'art. 1, comma 346, della legge n. 416 prevede che i contratti di locazione sono nulli solo se non sono registrati. Se la registrazione viene fatta il contratto è valido e quindi pienamente efficace fin dall'inizio, in conformità a quanto voluto dalle parti.

Per il Tribunale, anche le doglianze relative alla mancata restituzione del deposito cauzionale non hanno meritano accoglimento in quanto questo non poteva costituire una condizione ostativa al rilascio dell'immobile in conseguenza del cessato rapporto di locazione.

Alla luce di tutto ciò, i Giudici hanno rigettato l'opposizione proposta, condannando la ricorrente alla rifusione delle spese processuali anticipate dalla controparte, liquidate in complessivi euro 4.500,00 oltre oneri di legge.