È occupante abusivo il subconduttore se il contratto vieta il subaffitto e il conduttore è moroso

Un conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, purché quest'ultimo ne sia informato mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Lo ha chiarito il Tribunale di Roma con la sentenza n°18363 del 2019 . All'origine dei fatti, il proprietario di un immobile che aveva concesso in locazione il proprio bene ad una società la quale, nonostante il contratto di locazione vietasse espressamente ogni forma di sublocazione, aveva stipulato, con un terzo soggetto, un contratto di affitto di azienda per l'attività di bar e tavola calda, concordando un canone di euro 70.000 per il primo anno, di euro 90.000 per il secondo e euro 120.000 per il terzo.

Dopo poco più di un anno, il subconduttore cessava di corrispondere l'affitto al conduttore il quale, a sua volta, si trovava a non poter far fronte al pagamento del canone locatizio al proprietario il quale, perciò, intraprendeva il procedimento di sfratto per morosità.

Il subconduttore proponeva, in seguito, opposizione all'ordinanza di convalida di sfratto emessa dal Tribunale Civile di Roma, chiedendone la sospensione o l'annullamento, in quanto svolto in sua assenza, sostenendo di aver pagato regolarmente i canoni di affitto ed esponendo che proprietario e conduttore avevano agito in suo danno con dolo e collusione. Ragioni contestate dal conduttore e dal proprietario i quali, costituendosi in giudizio, chiedevano il rigetto della domanda di sospensione dell'efficacia esecutiva dell'ordinanza di convalida di sfratto.

La comunicazione al locatore
La legge n. 392 del 1978, art. 36 stabilisce che un conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.

La Suprema Corte ha, inoltre, precisato che, ai sensi dell'art. 36 della Legge n. 392 del 1978, tale comunicazione, anche se non costituisce un requisito di validità della cessione nel rapporto tra conduttore cedente e terzo cessionario (subconduttore), condiziona l'efficacia della cessione stessa nei confronti del contraente ceduto, nel senso che essa non gli è opponibile sino a quando la comunicazione non avvenga.

Nel caso in questione, non è risultata essere stata effettuata alcuna comunicazione, così come desumibile dalle difese svolte dalla stessa parte opponente, secondo cui la società subconduttrice non aveva alcuna legittimazione a corrispondere direttamente i canoni di locazione commerciale alla conduttrice, in quanto non era mai subentrata nel rapporto contrattuale di locazione commerciale.

Non potendo ritenersi l'opponibilità della cessione in esame al locatore, il Tribunale ha, perciò, rigettato l'opposizione della sublocatrice contro l'ordinanza di convalida di sfratto, condannandola alla rifusione delle spese processuali sostenute dalle controparti, liquidate, per ciascuna,in euro 4.835,00.