Gestione Affitti

Affitto/1. Senza l’azione di risarcimento danni il deposito cauzionale va restituito subito

di Selene Pascasi

Con la risoluzione della locazione scatta l'obbligo del proprietario di restituire il deposito cauzionale all'inquilino che sia in regola con le sue obbligazioni. E se vuole far valere dei danni, non potrà trattenere la somma a tempo indeterminato dopo la riconsegna dell'immobile ma proporre domanda giudiziale.

Diversamente, il conduttore potrà agire per la restituzione dei danari anche con procedura monitoria. Del resto, chiuso il rapporto locatizio e riconsegnato il bene, il deposito cauzionale non assolve più la funzione di garanzia prevista dalla legge.

A ricordarlo è la Corte di appello di Palermo con sentenza n. 1188 del 10 giugno 2019 (relatore Strano).

Apre la controversia la decisione del tribunale di rigettare l'opposizione proposta da una cooperativa contro l'ingiunzione di pagamento di circa 31 mila euro per canoni non versati. Pronuncia subito impugnata dalla società.

Motivo principale? il fatto che il credito preteso dalla ditta proprietaria andasse compensato con quello vantato a titolo di deposito cauzionale.

Ciò, considerato che l'obbligo di restituzione del deposito sorge al momento della restituzione del bene salvo che il locatore non abbia proposto domanda di risarcimento dei danni lamentati. Appello accolto.

Credito e debito non si compensano
Secondo costante giurisprudenza, l'obbligazione del proprietario di restituire il deposito cauzionale versato a garanzia dell'assolvimento degli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione con il rilascio dell'immobile.

Di conseguenza, ove lo trattenga dopo la riconsegna senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della somma a copertura di specifici danni subiti, l'inquilino ben potrà esigerne la restituzione (Corte di cassazione n. 3882/2015).

In altre parole, il diritto alla restituzione del deposito cauzionale non richiede necessariamente l'accertamento dell'insussistenza di danni o della infondatezza di eventuali domande risarcitorie del locatore (Corte di cassazione n. 18069/2019).

Il deposito «pegno irregolare»
Peraltro, il deposito cauzionale non è assimilabile al canone costituendo un pegno irregolare cioè un importo su cui il conduttore vanta un diritto di credito solo al momento in cui, venuta meno la funzione di garanzia, può chiederne la restituzione (Tribunale di Enna n. 132/2019).

Ebbene, nella vicenda, non risultava formulata alcuna domanda di accertamento e liquidazione dei danni asseritamente imputabili alla cooperativa e rilevati in occasione della restituzione del bene.

E allora, a prescindere dalla prova specifica dell'esistenza dei danni e della loro imputabilità alla inquilina, nulla poteva riconoscersi in favore della parte tenuta alla restituzione del deposito.

Restituzione con azione nmonitoria
In sostanza, se è vero che l'obbligo di restituire il deposito cauzionale con gli eventuali interessi non corrisposti annualmente nasce con la risoluzione della locazione associata all'integrale adempimento delle obbligazioni poste a carico del conduttore, è pur vero che il locatore non può trattenere il deposito a tempo indeterminato dopo la riconsegna del bene neppure allo scopo di un'eventuale futura rivalsa per danni, dovendo piuttosto agire in sede giudiziaria.

In caso contrario, quindi, il conduttore avrà facoltà di attivarsi per la restituzione del deposito e potrà farlo anche con il ricorso alla procedura monitoria.

Concluso il rapporto locatizio e riconsegnato l'immobile, il deposito cauzionale non assolve più la funzione di garanzia prevista dalla legge e il locatore sarà vincolato alla restituzione di quanto a suo tempo incassato, salvo che abbia agito in giudizio per ottenere il risarcimento di specifici danni cagionati dal conduttore.

Queste le argomentazioni per le quali la Corte di appello, accolta l'impugnazione della cooperativa, revoca il decreto ingiuntivo opposto.

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