Niente conferma per la cedolare sui negozi: chi firma nel 2019 salva la tassa piatta

La cedolare secca sui negozi non trova per ora conferma nella manovra 2020. La tassa piatta al 21% sulle locazioni commerciali è attualmente in scadenza al 31 dicembre. Perciò, in attesa del testo definitivo della legge di Bilancio, conviene capire chi ci perderà con la mancata proroga. E chi, invece, potrà comunque salvare la tassazione agevolata, magari affrettando la firma del contratto entro la fine dell’anno.

Quali contratti hanno la tassa piatta
La cedolare secca sull’affitto dei negozi (locali in categoria catastale C/1) è stata introdotta dalla legge di Bilancio per il 2019 (articolo 1, comma 59, della legge 145/2018). Come la cedolare sulle locazioni abitative, sostituisce l’Irpef, le sue addizionali comunale e regionale, l’imposta di registro e quella di bollo.

Si applica alle locazioni di negozi «stipulate nel 2019». Il fatto che la legge menzioni la “stipula” fa sì che un contratto firmato quest’anno possa avere la tassazione sostitutiva per tutta la sua durata (generalmente sei anni, rinnovabili di sei in sei).

Questo vale anche per un contratto stipulato nel 2019 per il quale il locatore non abbia optato per la cedolare già al momento della registrazione, ma in una delle annualità contrattuali successive (ad esempio, entro il 31 maggio 2020 o 2021 per un contratto con decorrenza dal 1° maggio 2019).

Lo spiraglio della stipula anticipata
La formulazione della legge fa sì che possa avere la cedolare sui negozi anche chi stipula un contratto entro la fine dell’anno e poi lo registra successivamente.

L’importante è che venga rispettata la regola secondo cui la registrazione «deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore)».

Ad esempio, un contratto stipulato venerdì 27 dicembre con decorrenza dal 1° febbraio 2020 dovrebbe essere registrato entro il 26 gennaio (inviando la raccomandata all’inquilino prima della registrazione e fatta salva la possibilità di registrare con il ravvedimento operoso per i ritardatari).

Detto diversamente: se locatore e inquilino sono già in trattativa, accelerare la stipula del contratto può permettere di “prenotare” la tassa piatta, spesso dimezzando il tax rate e con possibili benefici a livello di canone anche per l’inquilino. La cedolare, infatti, è pari al 21% del canone.

La tassazione ordinaria, invece, include l’Irpef (con aliquote dal 23 al 43%), cui vanno aggiunte le addizionali locali (facilmente superiori al 2%) e l’imposta di registro (1% di prassi a carico del locatore e 1% dell’inquilino), oltre al bollo da versare alla registrazione. Naturalmente, tutti coloro che arriveranno alla firma del contratto dopo il 1° gennaio saranno esclusi, a meno di proroghe.

I chiarimenti del Fisco
Nei mesi scorsi le Entrate hanno emanato diversi interpelli per chiarire l’applicazione della cedolare.

Tra i più importanti, la possibilità di sfruttare la tassa piatta non solo per i contratti stipulati ex novo nel corso di quest’anno, ma anche per quelli che nel corso del 2019 subiscono una proroga (cioè un «+6» nell’ambito della formula «6+6»).

Un altro aspetto rilevante è la possibilità di tassare con la cedolare anche il canone delle pertinenze dei negozi, anche se locate con un contratto separato, purché il contratto sia concluso tra le stesse parti, menzioni il vincolo di pertinenzialità e il contratto di locazione principale (cioè quello del negozio).

Il che significa che la stipula del contratto di locazione della pertinenza può avvenire anche nel 2020 o 2021, ad esempio, purché il contratto “principale” abbia i requisiti per ottenere la cedolare.