Locazioni tradizionali: rinnovo quasi blindato
La locazione abitativa è disciplinata, in primo luogo, dal Codice civile, che all’articolo 1571 la definisce, in generale, come un contratto con cui una parte si obbliga a far godere all’altra un immobile per un certo tempo verso un determinato corrispettivo.
Le parti
Le parti del contratto sono il locatore, colui cioè che si obbliga a consentire di fruire del bene oggetto della locazione, e il conduttore, che trae godimento dal bene e a propria volta si obbliga nei confronti del locatore a riconoscergli un corrispettivo.
La locazione dell’abitazione primaria, intesa come la dimora normale e continuativa che soddisfa le abituali esigenze abitative di ciascuno, è disciplinata dalla legge 431/1998, che regola la stipulazione dei contratti di locazione abitativa secondo due tipologie diverse: quella dei contratti a canone libero e quella dei contratti a canone “concordato”.
Il primo modello di contratto, proprio per le sue tipiche caratteristiche, pone entrambe le parti in una indiscutibile posizione di tranquillità, vuoi per la durata minima ad esso riservata dalla legge e vuoi per la possibilità per il locatore di esercitare il recesso solo nelle specifiche ipotesi previste dal legislatore.
A ciò aggiungasi l’estrema libertà nella quantificazione del canone annuo, che trova limite solamente nella “legge di mercato”, vale a dire in quella della domanda/offerta abitualmente praticata in una determinata zona territoriale.
L’articolo 2 della legge 431/98, titolato «Modalità di stipula e di rinnovo del contratto», concede alle parti la possibilità di stipulare un contratto della durata di anni quattro rinnovabile per pari periodo, facendo pero salva la possibilità per il locatore, alla scadenza del primo quadriennio, di impedire la prosecuzione del rapporto in presenza di particolari e tassativi motivi previsti dal successivo articolo 3.
La norma è inderogabile, talché è nulla ogni diversa disposizione contrattuale che preveda una durata inferiore, con conseguente automatica sostituzione di essa con altra conforme alla legge.
I contratti concordati
In alternativa alle modalità del contratto “libero”, il comma 3 dell’articolo 2 della legge 431/1998 prevede la possibilità di stipulare contratti locativi cosiddetti “concordati”, nel rispetto delle condizioni contrattuali previste in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori, depositati presso ogni Comune dell’area territorialmente interessata.
Il canone annuo è stabilito in base ad accordi prestabiliti dalle predette organizzazioni. Sono contratti caratterizzati dalla peculiarità che la determinazione del canone non è demandata alle parti, ma viene stabilita sulla base di norme di legge e di accordi territoriali stipulate dalle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini.
La loro durata non può essere inferiore a tre anni, scaduti i quali il contratto è prorogato di altri 2 alle medesime condizioni, qualora il locatore non invii al conduttore una comunicazione con espressa indicazione dei motivi, tra quelli indicato dall’articolo 3 della legge 431/98, per cui non intende fare proseguire il rapporto di locazione.
Con l’entrata in vigore il Dm del 16 gennaio 2017 cambiano le regole per i contratti per uso abitativo transitorio e per studenti, che sono stipulati per soddisfare particolari esigenze del locatore o del conduttore, da specificare esattamente nel contratto stesso.
