Casa affittata con difetti gravi, non si può costringere il proprietario a eliminarli

Anche se il bene affittato si dimostra affetto da vizi, non si può domandare l'azione cautelare “d’urgenza”prevista dall’articolo 700 del Codice di procedura civile per costringere il locatore a eliminarli. Però si può ottenere la risoluzione del contratto.
Nel caso esaminato dal Tribunale di Rimini il 19 marzo 2019, l'immobile si era rivelato fin da subito non idoneo all'uso, in quanto era privo di un regolare allaccio al sistema fognario e presentava contatori del gas, situati nelle parti comuni dell'edificio, non a norma di legge.
La domanda presentata dal conduttore era di ordinare al locatore di eseguire tutte le opere necessarie per il regolare allaccio delle fognature, la regolarizzazione della cabina del gas, la sostituzione dei contatori del gas e il regolare allaccio della fornitura al servizio dell'unità condotta in locazione dal ricorrente.
Si ricorda però che l'azione ex art. 700 c.p.c. deve porsi su un piano di strumentalità rispetto al giudizio di merito, circostanza che non ricorreva nel caso di specie, stante il fatto che deve trovare applicazione l'art. 1578 c.c., sulla cui base il conduttore può domandare esclusivamente la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, ma non la condanna del locatore ad eseguire i necessari lavori per rendere la cosa idonea all'uso pattuito.
Il Giudice ha affermato che devono trovare applicazione gli artt. 1578 e 1579 c.c., i quali prevedono, rispettivamente, che <<se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili>> e che <<il patto con cui si esclude o si limita la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto, se il locatore li ha in mala fede taciuti al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa>>.
I rimedi posti dalla disciplina codicistica a tutela del conduttore per i vizi della cosa locata consistono esclusivamente nella risoluzione del contratto o nella riduzione del canone, ma non nella condanna del locatore ad eseguire i lavori necessari per rendere la cosa idonea all'uso pattuito
<<L'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 cod. civ., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti, rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 cod. civ. per i vizi della cosa locata>> (Cass., 25 maggio 2010 n. 12712; Trib. Modena, 14 giugno 2013, n. 955; Trib. Roma, 18 febbraio 2003).
La Suprema Corte ha evidenziato che le disposizioni di cui agli artt. 1578 e 1579 c.c. vanno lette <<nel senso che, se la cosa presenta vizi che ne rendono impossibile il godimento, il patto con cui le parti abbiano escluso la garanzia per i vizi non ha effetto né rileva che i vizi erano conosciuti dal conduttore o avrebbero potuto esserlo facilmente. Sicché il conduttore ha in ogni caso diritto alla risoluzione del contratto>>, ma non vi è la possibilità di ottenere la rimozione dei vizi stessi ad opera del locatore (Cass. 26 settembre 2000, n. 14342)