Gestione Affitti

Contratto d’affitto valido anche in caso di registrazione tardiva

di Edoardo Valentino

Il contratto di locazione non registrato è nullo. Tuttavia esso può comunque divenire produttivo di effetti mediante la sua registrazione tardiva all'Agenzia delle Entrate, operazione che lo rende valido ex tunc e quindi sin dal primo momento della sua esistenza.
Questo è il principio di diritto ribadito dalla sentenza della Cassazione Sezione III, numero 25030 dell'8 ottobre 2019.
Il caso prendeva le mosse con l'azione giudiziale intentata da un proprietario avverso un conduttore di un immobile ad uso diverso dall'abitativo, reo di essere divenuto moroso rispetto ai canoni e di avere cagionato alcuni danni all'immobile stesso.
Si costituiva in giudizio il locatario, affermando l'invalidità del contratto di locazione per la mancata registrazione dello stesso.
L'articolo 1 comma 346 della Legge 311 del 2004 affermava infatti che “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
Avverso tale eccezione, il locatore affermava di avere registrato – seppur tardivamente – il contratto di locazione e ne invocava quindi la sopravvenuta validità.
La Corte di Cassazione a Sezioni Unite, sul punto, emendava il principio di legge sopra menzionato affermando che “deve ritenersi che la L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, consenta, analogamente a ciò che accade in ambito fiscale e con effetti valicanti sul piano civilistico, il ravvedimento dei contraenti che non hanno registrato il contratto. Ergo, il contratto non registrato può essere sanato con la registrazione, e tale sanatoria, alla luce di un'ermeneutica costituzionalmente orientata (OMISSIS) ha efficacia ex tunc”” (Cassazione Sezioni Unite, 9 ottobre 2017, numero 23601).
Il Tribunale accoglieva la domanda attorea e condannava il conduttore al rilascio dell'immobile e al ristoro dei danni cagionati.
In modo non dissimile la Corte d'Appello, adita dal locatario, accoglieva le ragioni della parte proprietaria.
Stante il duplice rigetto delle proprie ragioni, al conduttore non restava che agire in sede di legittimità. Impugnava quindi la sentenza di Appello in sede di Cassazione, affidando le proprie motivazioni ad un unico motivo di diritto che, in buona sostanza, sosteneva l'erronea applicazione della legge da parte della Corte del riesame, per non avere correttamente valutato la normativa vigente e in particolare l'articolo 1418 del Codice Civile, l'articolo 1 comma 346 della Legge 311 del 2004 e l'articolo 13 del Decreto del Presidente della Repubblica 131 del 1986.
Con la sentenza Cassazione Sezione III, 8 ottobre 2019, numero 25030 gli Ermellini rigettavano il ricorso sopra tratteggiato, condannando altresì il ricorrente al versamento di una ulteriore somma a titolo di contributo unificato ai sensi del D.p.r. 115 del 30 maggio 2002.
Il ragionamento della Corte era, in sostanza, il seguente.
Da un lato il ricorso era inammissibile per ragioni di carattere processuale, e in particolare per avere il ricorrente introdotto la questione non tanto per ottenere un esame di legittimità sulla corretta o meno applicazione della legge da parte della Corte d'Appello, ma piuttosto tentando di ottenere un inammissibile parere sul merito del giudizio su argomenti sui quali si era già peraltro espressa la Corte d'Appello.
Dal punto di vista del diritto, poi, la Cassazione sottolineava la correttezza del ragionamento della Corte d'Appello, la quale aveva fatto giusta applicazione dei principi di legge vigenti ed era giunta ad una decisione corretta sotto ogni punto di vista.
In particolare, risultava di corretta applicazione il principio dettato dalla sopra citata Cassazione a Sezioni Unite, numero 23601 del 2017, nella parte in cui consentiva la validità a posteriori del contratto di locazione non registrato a patto che questa registrazione, fosse avvenuta (anche fuori termine).
Con la sentenza in commento, quindi, veniva nuovamente ribadito il principio in ragione del quale un contratto di locazione, sempre se non vi sono fenomeni di simulazione che colpiscono l'ammontare del canone o la durata del vincolo, è nullo a meno che non venga registrato.
La successiva registrazione, tuttavia, lo rende valido “ex tunc” di tal che viene considerato produttivo di effetti sin dal primo giorno.

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