Gestione Affitti

Affitto autoridotto solo se il contratto è nullo

di Saverio Fossati

Non importa che il contratto d’affitto non sia stato registrato: l’inquilino che si sia “autoridotto” il canone nel 2012-2013, come prevedeva il Dlgs 431/2011, dovrà restituire tutto l’importo perché quella norma è stata dichiarata incostituzionale nel 2014. Lo afferma la Cassazione (sentenza 23637, depositata ieri).

La società proprietaria dell’immobile aveva effettuato la registrazione del contratto solo per il 2010, mentre nei due anni successivi aveva provveduto direttamente l’inquilino, applicando contestualmente un canone di locazione pari al triplo della rendita catastale, come previsto dal Dlgs 431/2011. La Cassazione ha ritenuto però del tutto illecita questa scelta, facendo riferimento all’articolo 1, comma 346, della legge 311/2004, che stabilisce la nullità del contratto solo nel caso di mancata registrazione e quando la registrazione è stata semplicemente tardiva.

L’inquilino faceva presente che il Dl 47/2014 (una norma tampone votata dopo la sentenza della Consulta 50/2014) aveva anche fatti salvi gli effetti della e i rapporti giuridici sorti sino a tutto il 2015 e che in ogni caso non avrebbe dovuto essere considerato inadempiente, dato che all’epoca si era solo uniformato alla norma vigente. La Cassazione, però, ha ricordato un’altra sentenza della Consulta (87/2017), che aveva salvato l’ultima norma tampone (articolo 1, comma 59, della legge 208/2015), che, secondo la Consulta, non aveva eluso il dettato della sentenza 50/2014 in quanto aveva stabilito un canone forfettario pari, appunto, al triplo della rendita catastale. Quella sentenza, però, secondo la Cassazione, aveva stabilito l’importo di un’indennità per l’occupazione senza titolo dell’immobile, conseguente alla nullità del contratto.

E non è questo il caso affrontato: per la Cassazione, infatti, qui non si tratta di nullità ma di risoluzione per inadempimento contrattuale legata al mancato pagamento dei canoni pattuiti, posto che la norma che autorizzava l’autoriduzione era stata cancellata dall’ordinamento e che era avvenuta la registrazione tardiva (e sanante, come da sentenza della Cassazione 23601/2017) del contratto stesso da parte del locatore. Quindi è un’occupazione senza titolo (per cui si sarebbe potuto invocare la sanatoria della legge 208/2015) ma semplice inadempimento per il quale già la Corte d’appello aveva chiesto la restituzione della parte di canone mancante.

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