Affitti brevi online: quando scatta l’Iva

Nel settore degli affitti brevi ha conosciuto un successo travolgente l’utilizzo delle piattaforme informatiche come Airbnb e Booking - ma non solo - che hanno garantito una maggiore facilità di incontro tra domanda e offerta. Il tema è al centro delle cronache per la normativa riguardante le imposte dirette (l’articolo 4 del Dl 50/2017 e l’obbligo di ritenuta e comunicazione a carico degli intermediari), per il quale il Consiglio di Stato ha chiamato in causa la Corte di giustizia europea (ordinanza 6219/2019 del 18 settembre scorso, si veda Il Sole 24 Ore del 19 settembre). Ma ci sono profili da non sottovalutare anche quando si parla di Iva e imposta di registro.

Per quanto riguarda la disciplina Iva, bisogna considerare che:

chi svolge l’attività di intermediazione è in genere un soggetto passivo non stabilito in Italia;

i committenti (proprietario dell’immobile e turista) sono dei privati.

L’intermediazione

Ciò ha rilevanti conseguenze ai fini dell’applicazione dell’Iva, nel caso questa sia dovuta.

Occorre tenere presente che ai fini della territorialità dell’imposta non rientra nei servizi relativi a beni immobili in base al paragrafo 3 dell’articolo 31-bis del Regolamento 282/2011 «d) l’intermediazione nella prestazione di alloggio nel settore alberghiero o in settori con funzione analoga, quali campi di vacanza o terreni attrezzati per il campeggio, qualora l’intermediario agisca in nome e per conto di un’altra persona». Ne consegue che le prestazioni di intermediazione seguono il presupposto territoriale stabilito per gli immobili (il loro luogo di ubicazione lettera a, comma 1, articolo 7-quater del Dpr 633/1972) soltanto quando l’intermediario agisce «in nome e per conto di un’altra persona», ipotesi che è difficile riscontrare quando intervengono nella transazione le piattaforme informatiche.

In generale alcune di esse si riservano solamente di incassare le somme a loro dovute per il servizio di intermediazione e di garante del rispetto dei termini e delle condizioni della prenotazione, mentre la transazione avviene direttamente tra il cliente e il proprietario.

Altre piattaforme, invece, operano incassando all’atto della prenotazione dall’ospite l’intero importo del soggiorno che sarà successivamente accreditato al proprietario, al netto delle commissioni del servizio di intermediazione svolto. Tra cliente e proprietario non vi è dunque alcun rapporto diretto ai fini del pagamento. Ad ogni modo, in entrambi i casi, pur in presenza di diversi comportamenti, la piattaforma non agisce mai in nome e per conto di terzi. Infatti, anche quando incassa all’atto della prenotazione l’intera somma, la piattaforma agisce per conto, ma non in nome del proprietario dell’immobile.

Questo comporta che, per entrambe le categorie di piattaforme, le somme incassate per le prestazioni di intermediazione sono territorialmente rilevanti, ai sensi dell’articolo 7-ter del Drp 633/1972, soltanto nel caso in cui il committente sia un operatore economico.

Pensiamo alla prenotazione di un appartamento tramite un portale online gestito da un soggetto passivo non stabilito in Italia (e che non agisce in nome e per conto del proprietario dell’immobile):

1. se la prenotazione è fatta da un’azienda per un proprio dirigente che deve trattenersi per alcune settimane presso una filiale o un cliente, l’imposta sarà assolta mediante la procedura dell’inversione contabile. In tale ipotesi, l’imposta per l’intermediazione deve essere assolta anche se il residence non è ubicato in territorio italiano;

2. al contrario, se il committente fosse un privato, l’operazione d’intermediazione sarebbe fuori campo Iva.

In definitiva, l’intervento di internet, pur avendo modificato profondamente la gestione della domanda e dell’offerta non ha sconvolto la disciplina Iva, in quanto l’attività di intermediazione delle piattaforme non è normalmente realizzata in nome e per conto dei clienti. Questo significa che nonostante il diverso modo di operare sul mercato, le prestazioni di intermediazione realizzate dalle piatteforme sono tutte soggette alla stessa disciplina Iva.

Le prestazioni di locazione

Quanto alla prestazione di locazione delle camere e degli appartamenti ubicati in Italia queste operazioni sono sempre fuori campo Iva quando sono effettuate da un privato o da soggetti ad essi assimilati per carenza del presupposto soggettivo, mentre se la locazione viene svolta nell’ambito di un’attività commerciale essa è una prestazione rilevante ai fini dell’imposta.