Affitto, solo il proprietario è obbligato a pagare le spese al condominio

È molto frequente che i proprietari di appartamenti o locali siti all'interno di edifici condominiali nel concederli in locazione a terzi inviano copia del contratto di locazione all'amministratore, chiedendo che il pagamento degli oneri condominiali venga richiesto direttamente ai conduttori con l'invio a questi ultimi delle relative ricevute di pagamento.
Secondo quanto disposto dall'art. 9, commi 1 e 2 della legge n. 392 del 27 luglio 1978, c.d. legge sull'equo canone, salvo patto contrario da inserire nel contratto di locazione, sono interamente a carico del conduttore, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni, mentre le spese relative al servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 percento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
La questione, sulla quale si è pronunciato di recente il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 12287/2019, pubblicata l'11 giugno 2019, Sezione Quinta, Giudice Dott. Lorenzo Pontecorvo , è quella relativa all'individuazione del soggetto nei confronti del quale l'amministratore del condominio deve agire in caso di morosità nel pagamento degli oneri condominiali.
La vicenda esaminata prende spunto dal giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo, provvisoriamente esecutivo, promosso da una società, proprietaria di un locale commerciale situato all'interno dell'edificio condominiale, alla quale era stato ingiunto il pagamento di una somma di denaro a titolo di oneri condominiali non versati.
La società opponente, dopo aver evidenziato che il locale era stato concesso in locazione ad un'altra società che si era impegnata contrattualmente al pagamento di tutte le spese del condominio e di quelle relative alla nettezza urbana, alla luce, all'acqua e ad ogni altra utenza e di aver comunicato l'avvenuta locazione all'amministratore del condominio, al quale era stata inviato anche copia del relativo contratto di locazione, chiedeva al Tribunale l'autorizzazione alla chiamata in causa della società conduttrice, sia a titolo di garanzia sia al fine di ricostruire l'effettivo dare ed avere relativo agli oneri condominiali.
Il condominio, nel costituirsi in giudizio, chiedeva il rigetto dell'opposizione, deducendo che l'unico soggetto obbligato al versamento degli oneri condominiali era il proprietario dell'immobile e non anche il conduttore, che non aveva nessun rapporto con il condominio stesso.
Il Tribunale, ritenendo non sussistenti i presupposti, ha rigettato la chiamata in causa della società conduttrice formulata dalla opponente rilevando che, anche dopo l'entrata in vigore della legge n. 392/1978, che ha regolato i rapporti tra locatore e conduttore, soggetti tenuti a contribuire alle spese comuni sono esclusivamente i proprietari delle vari porzioni di piano di un edificio, anche se oggetto di locazione, salvo il diritto di questi ultimi ad esserne rimborsati (in parte) dai conduttori.
Tra i conduttori e il condominio, ha continuato il Tribunale capitolino, non si instaura nessun rapporto che legittimi azioni dirette verso gli uni da parte dell'altro. Pertanto, l'amministratore ha il diritto, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 codice civile e 63 delle disposizioni di attuazione dello stesso codice civile, di procedere alla riscossione dei contributi condominiali, delle spese per la manutenzione delle cose comuni e per i servizi nell'interesse comune direttamente ed esclusivamente nei confronti dei condòmini delle singole unità immobiliari.
L'autonomia delle obbligazioni contrattuali assunte dal conduttore con il proprietario dell'immobile rispetto a quelle del condòmino nei confronti del condominio è stata ribadita, di recente, anche in sede penale dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 8922/2019.
In altri termini, l'amministratore del condominio per il recupero delle somme dovute a titolo di oneri condominiali può rivolgersi solo ed esclusivamente al proprietario dell'immobile, non essendo ammessa nessuna azione nei confronti del conduttore, essendo illegittime le eventuali pretese avanzate in tal senso da parte dei proprietari di immobili concessi in locazione nei confronti dell'amministratore del condominio.