L’inquilino può chiedere i danni direttamente al condominio

Il conduttore può rivolgersi direttamente al condominio per ottenere il risarcimento del danno subito da una parte comune dell'edificio.
Si tratta dell'affermazione della Cassazione del 31 agosto 2011 n. 17881, di recente ripresa da autorità giudiziaria di merito.
Il Supremo Collegio ha osservato che <<qualora nell'immobile si verifichi una infiltrazione, il conduttore, ex art. 1585 II com. c.c., gode di un'autonoma legittimazione a proporre azione di responsabilità nei confronti dell'autore del danno>>.
Nel caso di specie si trattava di danno derivante da una superficie interrata, c.d. terrapieno, il quale, essendo sul suolo su cui sorge l'edificio, ex art. 1117 c.c. di una presunzione di comunione condominiale. Esso era sottostante al locale condotto in locazione. Da qui la seguente osservazione: poiché si tratta di parte comune, il Condominio risponde del terrapieno, in qualità di custode dei muri e dei servizi comuni: è nei suoi confronti che il conduttore dell'immobile può agire, sia per il risarcimento del danno, sia per fare in modo che il condominio elimini le cause, dato che <<l'ingiustizia del danno non è necessariamente connessa alla proprietà del bene danneggiato né all'esistenza di un diritto tutelato erga omnes>>.
Poiché si era riscontrato in corso di causa, tramite Ctu, che le infiltrazioni derivavano dal terrapieno, si è concluso per la legittimazione attiva del conduttore, e condannato il condominio ricorrente al pagamento delle spese di giustizia.
Questo principio è stato ripreso dal Tribunale di Genova in data 6 giugno 2017 sulla scorta dell'art 1585 c.c. : questa norma, al secondo comma dispone che il locatore non è tenuto a garantire il conduttore “dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio”.
Ed infatti <<l'art. 1585, comma 2, c.c., attribuisce al conduttore la legittimazione ad agire contro i terzi che arrechino pregiudizio al godimento dell'immobile (cosiddetta molestia di fatto), e tale legittimazione non riguarda soltanto i danni causati agli arredi o mobili di proprietà del conduttore, ma si estende a tutto ciò che sia oggetto del godimento stesso, e quindi anche alle strutture murarie dell'appartamento che siano state danneggiate dal fatto illecito del terzo, dovendosi invece escludere la configurabilità di una responsabilità e di un obbligo di garanzia del locatore per gli stessi fatti (cfr. Cass., 24.11.2005 n. 24805)>>
La responsabilità del condominio è nei termini di cui all'art. 2051 c.c.: <<…occorre qualificare la pretesa per accertare quale fattispecie di responsabilità sia stata invocata dall'attrice e, ad avviso di questo giudice, non vi è dubbio che si tratti della previsione dell'art. 2051 cod. civ., atteso che l'istante ha convenuto in giudizio il soggetto ritenuto custode della cosa. (…) Del resto, come chiarito sempre dalla giurisprudenza di legittimità “Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno rispondendo, in base all'art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini (nella specie, infiltrazioni d'acqua provenienti dal muro di contenimento di proprietà condominiale), ancorché tali danni siano imputabili a difetti costruttivi dello stabile.”>> (Tribunale di Napoli, 17 aprile 2014)