Gestione Affitti

I vizi dell’appalto e le attribuzioni dell’amministratore

di Rosario Dolce

Tra le attribuzioni riservate all'amministratore dall'articolo 1130, punto nr 4, Codice civile v'è quella di “compiere gli atti conservativi dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;”.
Il Tribunale di Milano, con la Sentenza n 3818 del 16 aprile 2019 (Giudice Unico. dott.ssa Stefania Novelli), riferisce in ordine alla portata dall'inciso normativo, laddove comparata con le previsioni di cui agli articoli 2043 e 1669 codice civile, nel quadro di un contratto d'appalto avente ad oggetto opere di manutenzione straordinaria.
La norma in considerazione è stata interpretata nel senso che, oltre agli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune, l'amministratore ha il potere – dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato.
Secondo il giudice meneghino rientrano, dunque, nel novero degli atti conservativi di cui al citato articolo lo svolgimento dell'azione di cui all'articolo 1669 codice civile, in quanto intesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione, nel caso in cui questi riguardino l'intero edificio condominiale e i singoli appartamenti.
Tale ultima ipotesi consterebbe di una causa di danno che abilita alternativamente l'amministratore del condominio ed i singoli condòmini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parti di essi soltanto (tra le varie, Corte di Cassazione, Sentenza 3366/1995; 5613/1996; 441/1968; tra le più recenti 8512/2015; 25216/2017).
In realtà, l'amministratore è stato già legittimato dalla giurisprudenza di legittimità a promuovere azioni di responsabilità, ai sensi dell'articolo 1669 codice civile, nei confronti del costruttore dell'edificio nella sua unitarietà, in un contesto nel quale i pregiudizi derivano da vizi afferenti le parti comuni dell'immobile, ancorché interessanti di riflesso anche quelle costituenti proprietà esclusiva dei condòmini, ed a chiedere la relativa rimozione, eliminando radicalmente le comuni cause o condannando il costruttore alle relative spese (in punto, Corte di Cassazione, Sentenza n. 22656/2010).
Rimane parimenti pacifico che l'amministratore di condominio, in difetto di mandato rappresentativo dei singoli condòmini, non può, invece, proporre delle azioni risarcitorie per i danni subiti nelle unità immobiliari di loro proprietà esclusiva (Corte di Cassazione 22656/2010).
Sotto altro e diverso profilo, la Corte di Cassazione ha recentemente riferito che l'amministratore non ha l'esclusiva sull'appalto del condominio: per cui anche il singolo condòmino, nel suo interesse, può chiedere la risoluzione del contratto d'appalto (Ordinanza nr 12803/2019).
Il contratto d'appalto nel condominio presenta delle particolarità, al confine tra le parti comuni e quelle private. Vigilare sull'esecuzione del contratto non spetta solo all'amministratore. Se il contratto d'appalto non è eseguito a regola d'arte e danneggia i condòmini gli stessi possono intervenire per risolverlo.
Infine, il rilievo della Sentenza in commento si apprezza anche dal punto di vista oggettivo.
Nel provvedimento in commento sono stati, infatti, definiti i “vizi” che possono dare luogo al ricorso della garanzia di cui all'articolo 1669 Codice civile.
Invero, i gravi difetti di costruzione di che trattasi non sono stati individuati solo in fenomeni che influiscono sulla staticità, durata e conservazione dell'edificio espressamente previste dalla citata norma, ma in tutte le alterazioni che, pur riguardando direttamente una parte dell'opera, incidano sulla struttura e funzionalità globale menomando apprezzabilmente il godimento dell'opera medesima da parte di chi ha diritto all'uso (anche in tal caso, è stato richiamato un arresto della Corte di Cassazione, n. 4369/1982)
In altri termini, sono stati ritenuti “gravi” i vizi che, sebbene riguardanti elementi secondari, siano tali da produrre una compromissione effettiva sull'utilizzo, sulla funzionalità e sul godimento dell'immobile.
Nella fattispecie trattata, tuttavia, l'accertamento tecnico condotto sugli assunti “vizi” riferiti dal Condominio nelle parti comuni interessate ai fenomeni denunciati – laddove richiamato dal G.I. in Sentenza – ha qualificato gli stessi come meri inconvenienti risolvibili con interventi di manutenzione non particolarmente complessi.
L'azione di responsabilità di cui all'articolo 1669 codice civile esercitata dall'amministratore è stata, pertanto, respinta.
Non solo. Il giudice milanese ha ritenuto non sussumibile gradatamente l'azione esperita dalla compagine nell'alveo dell'articolo 2043 codice civile, laddove impone la prova, a carico del danneggiato, della colpa o del dolo del danneggiante. Anche in tal caso, per legittimare il provvedimento, il giudice milanese ha argomentato richiamando un precedente arresto giurisprudenziale. Invero: “La previsione dell'articolo 1669 codice civile concreta un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale, con carattere di specialità rispetto al disposto dell'articolo 2043 codice civile, fermo restando che – trattandosi di una norma non di favore, diretta a limitare la responsabilità del costruttore, bensì finalizzata ad assicurare una più efficace tutela del committente, dei suoi aventi causa e dei terzi in generale – ove non ricorrano in conreto le condizioni per la sua applicazione (come nel caso di danno manifestatosi e prodottosi oltre il decenneio dal compimento dell'opera) può farsi luogo all'applicazione dell'articolo 2043 codice civile, senza che, tuttavia, operi il regime speciale di presunzione della responsabilità del costruttore contemplato dall'articolo 1669 codice civile, atteso che spetta a chi agisce in giudizio l'onere di provare tutti gli elementi richiesti dall'articolo 2043 codice civile, compresa la colpa del costruttore” (Corte di Cassazione, Sezioni Unite, Sentenza n 2284/2014).
In conclusione, pertanto, possiamo ricavare dal provvedimento in esame due principi:
- il primo, è che l'articolo 1130 codice civile legittima l'amministratore all'esercizio delle azioni di responsabilità di cui all'articolo 1669 codice civile;
- il secondo è che, laddove la portata dei danni sia comunque insufficiente a rendere applicabile quest'ultima fattispecie, l'amministratore (o meglio il Condominio e/o i singoli condòmini) dovranno offrire prova della colpa dell'appaltatore, a norma delle previsioni di cui all'articolo 2043 codice civile.

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