B&B: attività disciplinate dalle norme regionali

Il bed & breakfast è un’attività lavorativa a conduzione familiare e a carattere saltuario, in cui il proprietario di un immobile a destinazione abitativa (o l’inquilino, a condizione che il proprietario sia d’accordo) ricava all’interno dell’appartamento alcuni spazi per offrire alloggio e prima colazione a un numero variabile di ospiti.

La disciplina dei B&B è regolata da 19 leggi regionali e due provinciali (Bolzano e Trento) mentre in termini di legislazione statale è stata abrogata la legge 135/2001 («Riforma della legislazione nazionale del turismo»), per la mappa cliccare qui . Ad essa si è sostituito il Dlgs 79/2011 (e successive modifiche), che ha ridotto di molto l’intervento statale in materia di turismo. In tale contesto, le norme regionali sono libere di fissare ciascuna criteri differenti per l’esercizio del B&B, ad esempio in termini di posti letto, numero di camere e di varie altre caratteristiche dei luoghi e dell’attività.

Gli adempimenti

Chi vuole avviare un’attività di B&B deve quindi recarsi all’ufficio regionale competente e “studiare” le norme di riferimento. Prima, però, serve leggere con attenzione le disposizioni contenute nel regolamento condominiale contrattuale (se esistente), che potrebbero vietare l’attività. Se è vero che il B&B non necessita del permesso dell’assemblea di condominio, è altrettanto pacifico che, in presenza di un divieto esplicito nel regolamento condominiale, l’attività non può essere avviata. A meno che non si modifichi la regola con il voto unanime di tutti i condòmini proprietari.

Sul punto, la Corte di cassazione (sentenza 24707 del 20 novembre 2014) ha stabilito che è possibile aprire un B&B anche se il regolamento contrattuale vieta di destinare gli appartamenti «a uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato». Per i giudici, infatti, il B&B non determina alcun «cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici» e proprio la definizione di «civile abitazione» risulta essere un presupposto essenziale per lo svolgimento dell’attività.

Verificato che il regolamento non ponga limiti, occorre presentare la Scia (segnalazione certificata di inizio attività) allo Sportello unico della attività produttive del Comune in cui è ubicato l’immobile, corredata da una serie di documenti fra cui: la planimetria dell’abitazione, il contratto di proprietà o di locazione e la polizza di responsabilità civile che tutela gli ospiti e le loro cose. In molti casi, come ad esempio nel Lazio, è richiesto che il titolare sia residente (o quantomeno abbia il domicilio durante il periodo di apertura) presso la struttura. Diversamente in Liguria, è sufficiente la presenza del proprietario nelle fasce serali o mattutine.

L’appartamento deve essere conforme ai requisiti edilizi, urbanistici e igienico-sanitari previsti dal regolamento comunale e gli impianti (elettrico, riscaldamento, gas e altro) devono rispettare le ultime norme in materia di sicurezza.

I criteri locali

Ogni Regione stabilisce i criteri rispetto alla grandezza delle camere singole e doppie (in media pari 8 e 14 metri quadrati), il numero massimo delle camere (da 3 a 8) e dei posti letto (da 6 a 20). Per le attività non imprenditoriali (senza obbligo di apertura della partita Iva e iscrizione alla Camera di Commercio) è prevista un’interruzione di un certo numero di giorni, anche non consecutivi, che varia anch’essa da regione a regione.

È previsto, inoltre, che l’accesso alle stanze sia diretto, senza transitare da altri locali, e che almeno un bagno, a uso esclusivo degli ospiti, sia fornito di wc, lavabo, vasca o doccia, specchio e presa di corrente. Altrettanto rigorose le disposizioni in termini di pulizia: camere, bagni e spazi comuni vanno puliti quotidianamente, mentre la biancheria va sostituita almeno tre volte alla settimana e ad ogni nuovo arrivo.

Più complessa la gestione di cibi e bevande da somministrare agli ospiti: fermo restando che è vietato cucinare pasti espressi, rispetto a qualche anno fa, quando potevano essere utilizzati soltanto cibi confezionati, in molte regioni adesso è possibile offrire prodotti del territorio. Emblematico il caso delle Marche, dove la mattina vanno serviti, per almeno il 70% del totale, prodotti confezionati o acquisiti da aziende e cooperative agricole regionali.

Infine, per quanto concerne le tariffe, esse sono decise liberamente dal titolare, che le espone all’interno della struttura specificando chiaramente le caratteristiche di ciascuna soluzione.