Gestione Affitti

Spese fatte dall’inquilino, niente rimborso senza accordi o urgenza

di Edoardo Valentino

Il proprietario di un immobile locato ad uso commerciale ad una società agiva in giudizio contro la stessa lamentando l'inadempimento delle obbligazioni derivanti dal contratto.
In particolare la società conduttrice da mesi non corrispondeva il canone di locazione pattuito e conseguentemente l'attore si era visto costretto a promuovere la procedura di sfratto.
La locataria si costituiva nel giudizio di sfratto contestando la ricostruzione del ricorrente. Secondo la stessa, infatti, gli accordi presi verbalmente con la proprietà avrebbero comportato l'omissione del pagamento del canone di locazione per diversi mesi in cambio dell'effettuazione di lavori edili e di arredamento dei locali affittati.
Tale versione era del tutto disconosciuta dalla proprietà, la quale si appellava al contenuto del contratto regolarmente registrato, che nulla prevedeva sul punto.
La vicenda, a seguito della conversione del rito ai sensi dell'articolo 426 del Codice di Procedura Civile, era infine decisa dal Tribunale di Roma.
Questo giudice, con la sentenza numero 7910 del 9 aprile 2019 accoglieva la domanda della parte ricorrente.
Secondo il decidente, difatti, ai sensi dell'articolo 1577 del Codice Civile “Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore.
Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore”.
Nel caso in questione, tuttavia, la società conduttrice mai aveva dato avviso al locatore dell'esecuzione dei lavori, né chiesto alcun permesso per la loro esecuzione.
Tale eccezione, inoltre, era stata sollevata per la prima volta in sede di opposizione allo sfratto, non essendo stata rimarcata nemmeno in una analoga procedura stragiudiziale per l'omissione del pagamento dei canoni risolta stragiudizialmente mesi addietro.
Secondo la Cassazione, poi, “nessuna responsabilità è configurabile a carico del locatore per inadempimento dell'obbligo di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere la cosa in buono stato locativo, qualora il locatore stesso non abbia avuto conoscenza di tale necessità, né comunicazioni da parte del conduttore, tenutovi a norma dell'art. 1577 c.c.” (si veda Cass. 489/1977).
Questi elementi, sosteneva il giudice, non consentivano di dedurre un avallo della parte proprietaria all'esecuzione dei lavori e di conseguenza non poteva prospettarsi la compensazione del costo degli stessi con i canoni mai versati.
Aggiungeva, peraltro, il decidente, come questi lavori edili fossero comunque opere che non competevano al locatore, dato che riguardavano lavori di arredo dell'immobile, manutenzione ordinaria dell'impianto di climatizzazione, apposizione di un laminato sul pavimento e manutenzione dell'impianto elettrico.
Ai sensi del primo comma dell'articolo 1592 del Codice Civile, difatti, «Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata. Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna».
Nel giudizio in questione, quindi, la difesa della parte locatrice non aveva mai contestato il mancato pagamento dei canoni, limitandosi ad affermare la necessità di compensare gli stessi con l'importo relativo ai lavori come sopra descritti.
Con la sentenza in commento, tuttavia, il giudice rigettava tale impostazione e conseguentemente dichiarava lo sfratto della società convenuta e la condannava a corrispondere al proprietario tutte le somme ancora dovute.

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