Affitti, cedolare secca al bivio quando l’inquilino è una società
In questi ultimi mesi risultano notificati, da parte delle Entrate, numerosi atti di rettifica sulle locazioni abitative quando i locatori hanno optato per la cedolare secca e i conduttori sono esercenti attività d’impresa. Linea confermata dalla risoluzione 50/E di venerdì scorso, con cui l’Agenzia – nonostante la norma “base” sia identica – apre alla possibilità che l’inquilino sia un’impresa, ma solo per la cedolare prevista per le locazioni commerciali della legge 145/2018.
Occorre invece rilevare che la norma “base” – l’articolo 3 del Dlgs 23/2011 – nulla dispone circa il requisito soggettivo del conduttore. La norma lo individua, infatti, solamente per il locatore, prevedendo che il regime della cedolare secca trovi applicazione per le persone fisiche in alternativa rispetto alla tassazione del reddito fondiario, il quale non riguarda gli immobili delle imprese e dei professionisti (articolo 43, comma 1, Tuir). Inoltre, il comma 6 dell’articolo 3 dispone che le disposizioni sulla cedolare secca «non si applicano alle locazioni … effettuate nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni». Il riferimento alle «locazione effettuate», oltre al «reddito derivante dai contratti», contenuto nel periodo successivo dello stesso comma 6, non può che riguardare il locatore.
L’Agenzia invece ritiene (circolari 26/E/2011 e 12/E/2016) che la norma ponga anche la medesima condizione soggettiva in capo al conduttore, e cioè che egli non agisca nell’esercizio di imprese o di arti e professioni.
Secondo, in particolare, la circolare 12/E appena citata, la conferma deriverebbe dal comma 6-bis dell’articolo 3 (aggiunto dalla legge di conversione del decreto casa, il Dl 47/2014), il quale dispone che la scelta per la cedolare «può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro … purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni». Secondo l’Agenzia, tale previsione sarebbe una sorta di deroga al regime ordinario della cedolare secca, confermando indirettamente che il conduttore della locazione deve possedere lo status di soggetto che non opera nell’esercizio di imprese o di arti e professioni.
Tale lettura non appare condivisibile. Non si tiene conto, infatti, che la norma fissa il requisito soggettivo solamente in capo al locatore, senza contare che la recente estensione ai contratti relativi ai negozi, che richiama la disposizioni sulla cedolare, conferma indirettamente la tesi che il conduttore può essere un’impresa (nonostante la tesi contraria della risoluzione 50/E). Inoltre, non si considera che il comma 1 dell’articolo 3 subordina l’applicazione della cedolare ai contratti che hanno ad oggetto «unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo». In pratica, la norma contempla una condizione “oggettiva catastale”, cioè devono risultare oggetto della locazione immobili censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa, ma anche (richiede la norma) una condizione “oggettiva effettiva”, poiché viene richiesto che le unità immobiliari vengano effettivamente «locate per uso abitativo».
Qualora il conduttore non utilizzi l’immobile direttamente per un fine abitativo, ma a sua volta provveda a sublocarlo, non si realizza così la condizione “oggettiva effettiva abitativa” e, quindi, non compete in capo al locatore la possibilità di applicazione della cedolare secca. Questo perché, anche se il subconduttore dovesse effettivamente utilizzarlo per fini abitativi, si imporrebbero al proprietario degli oneri di indagine circa l’effettiva destinazione dell’immobile.
Ecco spiegata la “latitudine” del comma 6-bis, che si coglie anche dalla relazione al Ddl 1413 (di conversione del Dl 47 citato) nella quale si fa riferimento ad una modifica «in senso additivo» della previsione dell’articolo 3 del Dlgs 23/2011. La modifica in senso additivo non può che riguardare il requisito oggettivo, visto che la norma prevede la fruibilità del regime a condizione che l’immobile classificato catastalmente come abitativo venga effettivamente utilizzato (direttamente) dal conduttore per un uso abitativo. Poiché quando lo stesso immobile è sublocato a terzi tale condizione non si realizza, la previsione del comma 6-bis intende ampliare la condizione oggettiva, estendendola a quando il conduttore è una cooperativa edilizia o un ente senza scopo di lucro che, a loro volta, lo sublocano a studenti universitari o lo mettono a disposizione dei Comuni.
