Affitti brevi, verifica sulla ritenuta indicata in «Cu»

Per la tassazione dei redditi derivanti dalle locazioni brevi, cioè quelle che riguardano immobili ad uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni e con contratti stipulati da persone fisiche, vanno considerate le seguenti variabili:

- l’eventuale opzione per la cedolare secca del 21% (da effettuarsi direttamente in dichiarazione dei redditi, circolare 24/E/2017);

- l’eventuale intervento nella riscossione del canone di soggetti che esercitano l’attività di intermediazione immobiliare o che genericamente gestiscono portali telematici per mettere in contatto locatori e conduttori, il quale comporta la trattenuta, nel momento in cui l’intermediario riversa le somme al locatore (istruzioni a Redditi Pf 2018), della ritenuta del 21% (d’acconto o d’imposta a seconda che sia stata effettuata o meno, da parte del locatore, l’opzione per la cedolare secca);

- le caratteristiche del locatore, che se non è il proprietario dell’unità immobiliare (nei casi di sublocazione o locazioni da parte del comodatario) comporta la tassazione di un reddito diverso (principio di cassa), altrimenti genera un reddito fondiario, tassato per competenza.

Sublocazioni

Dal 1° giugno 2017, il regime della cedolare secca è stato esteso anche a contratti di sublocazione o conclusi dal comodatario, a patto che rispettino le stesse condizioni previste per i contratti di locazione breve. In tutti questi casi, il reddito va tassato, come reddito diverso nel rigo RL10 del modello Redditi PF 2019 (colonna 4), nell’anno in cui il corrispettivo è percepito, senza tener conto di quando effettivamente il soggiorno ha avuto luogo. L’eventuale opzione per l’applicazione della cedolare secca va effettuata barrando la colonna 3, cedolare secca, del rigo RL10.

Ritenuta del 21%

Per le locazioni brevi produttive di reddito fondiario tassato per competenza (quindi, non locatori non proprietari), va riportato al punto 4 del quadro «Certificazione redditi – Locazioni brevi» del modello Certificazione unica («Cu») 2019 relativo al 2018 (da utilizzare per tutte le ritenute operate nel 2018) «l’anno relativo al periodo di locazione che si sta indicando», al punto 5 il numero dei giorni della durata del contratto di locazione ricompresa nel periodo di riferimento e ai punti 14 e 15 i rispettivi importi di competenza del canone lordo e della ritenuta operata. Ad esempio, se un contratto breve prevede una locazione a cavallo tra il 2017 e il 2018 e il pagamento è stato effettuato nel 2018, va utilizzato il modello Certificazione unica 2019 e vanno compilati due righi, riportando in modo distinto l’importo di competenza del 2017 e quello del 2018. Anche per le locazioni comprese tra il 2018 e il 2019, se il «pagamento è stato effettuato anticipatamente nel 2018», va utilizzato il modello «Cu» 2019, relativo al 2018, distinguendo i due canoni di competenza (il 2018 e il 2019).

Nel modello Redditi Pf 2019, relativo al 2018, il reddito fondiario della locazione breve di competenza del 2018 va dichiarato, anche se è stato percepito nel 2017 ed è stato indicato nella «Cu» 2018 relativa al 2017. Va dichiarato nel modello Redditi Pf 2019, anche se non è stato ancora percepito o, se percepito, la «Cu» non è stata rilasciata. Infine, se è stato percepito nel 2018, ma il periodo di locazione avviene nel corso del 2019, la tassazione deve essere rinviata nella dichiarazione dei redditi relativa al 2019.

Ritenuta in Redditi PF

Solo se al punto 4 della «Cu» 2019 è stato indicato l’anno 2018, il locatore può riportare l’importo della ritenuta del punto 15 nel rigo LC1, colonna 4, del modello Redditi Pf 2019. Vanno riportate le ritenute del punto 15, anche se al punto 4 della «Cu» 2019, è indicato l’anno 2017, tranne nel caso in cui siano già state indicate nella dichiarazione dei redditi per l’anno d’imposta 2017. Infine, se al punto 4 della «Cu» 2019 è indicato l’anno 2019, le ritenute andranno indicate nella dichiarazione dei redditi relative all’anno d’imposta 2019.