Se manca l’agibilità l’affitto va pagato lo stesso e il moroso viene sfrattato

Il grande Antonio De Curtis, in arte Totò, ne aveva fatto motivo di uno dei più famosi sketch comici del suo ricco repertorio cinematografico. Si tratta dell'intimazione di sfratto per morosità, uno degli episodi più infelici che si verificano all'interno dell'universo immobiliare. Occorre ricordare che il mancato pagamento da parte del conduttore costituisce un grave inadempimento grave del contratto che non deve svantaggiare il locatore.
Questa problematica ha rappresentato il fulcro della sentenza n°5867/2019 del Tribunale di Roma, originata dall'atto di intimazione di sfratto per morosità da parte del proprietario di un immobile nei confronti di una società conduttrice dello stesso, diffidando quest'ultima alla riconsegna dell'immobile stesso. In Tribunale, il locatore chiedeva la convalida dello sfratto e la data più breve possibile per il rilascio e, in caso di opposizione, l'emissione di una ordinanza non impugnabile di rilascio con fissazione del più breve termine possibile per il rilascio dell'Immobile, oltre alla dichiarazione dell'avvenuta risoluzione del contratto di locazione.
Il locatore chiedeva la pronuncia di un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo nei confronti della conduttrice per il pagamento immediato in suo favore della somma di euro 24,400,00 relativa ai canoni di locazione di novembre e dicembre 2017, nonché di gennaio, febbraio, marzo, aprile e maggio 2018, oltre alle ulteriori somme dovute per i canoni e loro integrazioni, spese condominiali ed ogni altro titolo contrattuale maturate fino all'esecuzione dello sfratto, oltre spese ed interessi di mora al tasso annuale del 6% da calcolarsi a decorrere dalla data dei singoli pagamenti dovuti e sino all'effettivo soddisfo.
Il conduttore, costituendosi in giudizio, chiedeva il rigetto della domanda, non sussistendo alcuna morosità, ed il ridimensionamento del dovuto, fissando il canone di locazione in euro 2.300,00 mensili oltre IVA, come riportato nel contratto di locazione. Inoltre, aggiungeva la richiesta di ottenere la differenza tra il totale delle somme per i lavori eseguiti all'interno dell'immobile ed i canoni intimati, quelli pregressi e quelli da corrispondere.
Un’opposizione non accolta dal Tribunale, in quanto nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività da esercitare, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative. Se il conduttore non riesce ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, anche se il diniego fosse dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato. La destinazione particolare dell'immobile, diventa rilevante solo se forma oggetto di pattuizione, non essendo sufficiente l'enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore.
Nella causa in questione, il convenuto imputava al locatore l'inadempimento per mancato rilascio del certificato di agibilità, sostenendo che fosse compito di quest'ultimo l'ottenimento del certificato. Ma per il Tribunale, se il conduttore non riesce ad ottenere le autorizzazioni necessarie, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore. Per cui, non può essere imputato, a quest'ultimo, alcun inadempimento. Non solo, ma il fatto che la situazione urbanistica fosse un elemento di ostacolo all'ottenimento del certificato di agibilità per l'esercizio dell'attività commerciale, era una cosa nota al conduttore e, da lui, consapevolmente accettata. Dalla evidenza di questi fatti, è risultato incontestabile che la parte conduttrice aveva esercitato senza soluzione di continuità la propria attività imprenditoriale all'interno dell'Immobile, senza aver mai subito limitazioni o danni economici dal locatore.
Anche per ciò che riguarda la scalettatura crescente e predeterminata del canone per i primi quattro anni di locazione, il Tribunale ha accertato una iniziale riduzione dell'importo del canone di locazione, che trovava la propria giustificazione nel venire incontro alla Conduttrice che doveva sostenere degli impegni finanziari per la ristrutturazione del locale e non aveva certezza di immediati incassi, dovendosi creare un proprio avviamento commerciale, avuto riguardo all'attività imprenditoriale di parrucchiere appena avviata. Solo per tali ragioni, il canone effettivo, da applicarsi per tutta la residua durata della locazione, pari ad euro 42.000,00 annuali, veniva inizialmente ridotto in un'ottica di maggior favore per la conduttrice. Inoltre la locatrice aveva a più riprese acconsentito alle riduzioni del canone di locazione richieste dalla conduttrice, proprio al fine di venire incontro alle contingenti esigenze economiche di quest'ultima, al punto che l'aumento originariamente previsto dal contratto non si è realizzato.
Quanto alle ingenti spese straordinarie di spettanza della locatrice e sostenute dal conduttore, esse rappresentano migliorie a vantaggio dell'attività di quest'ultima e, proprio in materia di migliorie, per la Legge, la locatrice ha il diritto di vietare al conduttore di eseguire nell'immobile lavori di modifica, sia pure di miglioramento, salvo autorizzazione scritta. Eventuali migliorie effettuate, anche se autorizzate, rimangono a vantaggio dell'unità locata e senza diritto ad alcun rimborso a favore della conduttrice.
In caso di opere o lavori resi necessari da imposizioni normative sopravvenute inerenti l'attività specifica della conduttrice, la Locatrice non potrà negarne, senza giustificato motivo, l'esecuzione, fermo restando che tali opere e lavori saranno eseguite ad onere e costo esclusivo della Conduttrice. In ordine all'aggiornamento dell'ammontare della morosità, come chiarito dalla Suprema Corte, nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento a cognizione piena. Da ciò, si è dedotto che il locatore può domandare la condanna al pagamento dei canoni il cui mancato pagamento non è stato dedotto nell'intimazione di sfratto per morosità. Pertanto, si aggiungono alla domanda i canoni di locazione per i mesi di giugno e luglio 2018, oltre alle indennità di occupazione per i mesi di agosto, settembre ed ottobre, per complessivi euro 42.700,00, nonché quelle che maturati fino all'effettivo rilascio.
Alla luce di questeconsiderazioni, la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice è stata giudicata fondata ed accolta. Non vi era stata contestazione in merito alla circostanza che la parte conduttrice avesse continuato a godere dell'immobile mantenendolo nella propria piena disponibilità, tanto da indurre la parte attrice a domandarne il rilascio in corso di causa. La sussistenza del grave inadempimento in capo al conduttore è una questione assorbente di ogni altra eccezione sollevata nel corso del giudizio.
Il Tribunale di Roma, perciò, ha dichiarato risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione tra le parti, confermando l'ordinanza di rilascio e condannando la parte convenuta sia al pagamento in favore di quella attrice, della somma di euro 24.400,00 alla data dell'intimazione (maggio 2018), oltre a tutti i canoni e le indennità di occupazione dovute fino all'effettivo rilascio dell'immobile, sia al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in euro 3.300,00 di cui euro 300,00 per esborsi, ed euro 3.000,00 per compensi, oltre oneri di legge.