Gestione Affitti

Affitto o comodato? L’uso gratuito va provato e in più si configura l’evasione fiscale

di Valeria Sibilio

“Cornuto e mazziato” o, meno volgarmente, “oltre il danno, la beffa”. Così si potrebbe sintetizzare la vicenda esaminata dal Tribunale di Roma nella sentenza n°5207 del 2019 .
Il proprietario di un immobile aveva stipulato, il 28 febbraio 2009, un contratto di comodato d'uso con il quale concedeva ad una società dedita ad attività sportiva, l’immobile senza previsione di alcun corrispettivo, al netto del contratto di locazione. La società aveva regolarmente pagato tale canone ai vari proprietari succedutisi, l'ultimo dei quali faceva parte della compagine sportiva prima come dirigente e poi come istruttore, con ampie deleghe da parte della Presidente, nonché suocera.
Dal 29 ottobre 2008 il nuovo proprietario aveva imposto la prosecuzione del rapporto locatizio verbale e la maggiorazione del canone a euro 36.000 annui, registrando, in accordo con la società, il contratto di comodato nel 2013 retrodatandolo al 28 febbraio 2009. Subentrato un nuovo presidente della società sportiva, quest'ultimo chiedeva la regolarizzazione del rapporto e, in caso di mancato adempimento, la rescissione del contratto di comodato “d'uso gratuito”. La resistenza alla richiesta da parte della società sportiva spingeva il proprietario a ricorrere dinanzi al Tribunale di Roma per l'accertamento di cessazione di efficacia del contratto di comodato, la condanna della società al rilascio dell'immobile e al pagamento della indennità di occupazione pari ad euro 6.000,00 mensili per il periodo dal mese di luglio 2017 sino all'effettivo rilascio, oltre alle differenze dovute dalla data di cessazione di efficacia del contratto di comodato.
La società si costituiva in giudizio, confermando di avere pagato i canoni sino al mese di agosto 2017 e richiedendo l'accertamento della sussistenza di rapporto locatizio tra le parti e declaratoria di sussistenza, anche in via costitutiva, di un contratto di locazione ad uso non abitativo dal 1° novembre 2008 sino alla scadenza prevista dalla normativa vigente. Inoltre, chiedeva la condanna del ricorrente alla restituzione delle somme eccedenti percepite a titolo di canone, dopo l'accertamento del valore locatizio dell'immobile e non superiore a euro 2.000,00 mensili in ragione del minor godimento locatizio per la inadeguatezza dell'impianto di riscaldamento e i vizi all'impianto elettrico e in ragione delle migliorie apportate all'immobile dallo stesso conduttore.
La società chiamava in causa l'ex presidente, nonché suocera del dirigente-istruttore, per essere manlevata in caso di soccombenza nei confronti delle domande formulate dal ricorrente.
Per il Tribunale, la domanda del ricorrente è risultata infondata essendo risultata provata l'esistenza tra le parti di un rapporto locatizio. A questo proposito, l'attore in restituzione che produca un contratto avente, in quanto gratuito, le caratteristiche proprie del rapporto di comodato, per dimostrare la sussistenza di un contratto di locazione, che è essenzialmente oneroso, ha l'onere di provare la simulazione della clausola relativa alla gratuità. In caso contrario, il giudice è costretto a negare la sussistenza del rapporto di locazione.
Nel caso in questione, era stato azionato un “contratto di comodato d'uso” datato 28 febbraio 2009 e registrato in data 4 febbraio 2013 con il quale il ricorrente concedeva alla società all'epoca rappresentata dalla suocera, l'immobile in temporaneo comodato senza previsione di alcun corrispettivo alcuno. La signora indicata come tesoriere, consigliere e segretaria, ben a conoscenza delle vicende dell'associazione, confermava l'esistenza di un rapporto locatizio, sia con la precedente proprietaria che con il ricorrente con contratti di locazione documentati ed il pagamento del canone in contanti certificato dalle ricevute, confermando anche, sia pure qualificandole come indennità di occupazione, le somme ricevute sino al mese di luglio 2017. Non risultava, inoltre, che l'ultimo contratto di locazione fosse mai stato disdettato.
Il Tribunale ha, perciò, rigettato il ricorso, condannando il ricorrente alla refusione delle spese di lite in favore della resistente, liquidate in euro 6500,00 oltre accessori di legge e rimborso forfettario. Inoltre, ha accolto la domanda riconvenzionale della società sportiva, dichiarando esistente tra le parti un contratto di locazione avente decorrenza dal 1° novembre 2008 al canone mensile di euro 3.000,00 e dichiarando inammissibile la riconvenzionale subordinata di risoluzione della locazione.
L'accertamento del contratto di locazione ha fatto emergere la realizzata evasione dell'imposizione fiscale da parte del ricorrente, che non aveva registrato il contratto annualmente, né dichiarato i redditi percepiti. Per questa ragione, il tribunale ha trasmesso la sentenza all'Agenzia delle Entrate per gli accertamenti ed il recupero della somma.

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