Le regole per le migliorie al bene locato

Secondo la previsione dell'art. 1590, comma 1, del Codice Civile si ha che <<il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità alla descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto>>.
Sulla scorta di questa norma si può affermare che il conduttore non può eseguire interventi che comportino la modifica dell'immobile. Così ad esempio gli è vietato abbattere o spostare pareti, cambiare la tonalità della vernice alle stanze, modificare il bagno e così via. Naturalmente è fatta salva una diversa previsione contrattuale o salvo comunque il consenso del locatore, che vale quale autorizzazione
La decisione della Suprema Corte del 1 settembre 1997, n.8312. ha evidenziato che questa disposizione normativa manifesta un principio sulla cui base discende la possibilità di un deterioramento della cosa locata semprechè sia in ragione dell'uso corretto del bene oppure alla sua vetustà. In questi due casi il deterioramento è fisiologico e rientra nel godimento della cosa: il proprietario è obbligato a sopportarlo perché è in relazione all'utilizzo conforme al contratto.
Ove invece si sia in presenza di un utilizzo non conforme dell'immobile, riprendendo gli esempi di cui sopra, con la modifica dei locali locati, il conduttore è tenuto al ripristino della situazione originaria, oltre al risarcimento dei danni, a meno che il locatore non voglia ritenere le modifiche.
<<il locatore il quale chieda il risarcimento in forma specifica del danno causato dal conduttore mediante la costruzione di opere abusive, ha diritto ai sensi del combinato disposto degli articoli 1590 e 2058 del Codice civile, al ripristino della situazione originaria, con l'eliminazione delle opere abusive da parte del conduttore, ma ove preferisca ritenerle deve riceverle nello stato in cui sono, senza poterne pretendere la consegna in perfetto stato poiché un tale onere a carico del conduttore inadempiente, in difetto di una disposizione espressa che lo prevede, si risolverebbe in un indebito arricchimento del locatore>>. (Cass. 07 maggio 1988, n.3386)
L' art. 1592 c.c. mostra che il conduttore non ha diritto a indennità o rimborsi per i miglioramenti apportati all'immobile locato, salvo che vi sia stato il consenso del locatore.
Se il locatore presta il proprio assenso, questi è tenuto a pagare all'inquilino un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa fatta ed il valore del risultato utile al tempo della riconsegna dei locali.
La mera tolleranza non ha rilievo. Così il ricevere il preventivo dei costi dei lavori e la mancata manifestazione del proprio dissenso durante un accesso con i lavori in corso, non vale come dimostrazione di un intervenuto accordo tra le parti avente ad oggetto appunto l'esecuzione degli stessi e l'impegno a rimborsarli (Cass., 9 ottobre 2013 n. 22986).
Il conduttore non è legittimato a richiedere l'indennità per i miglioramenti apportati se il proprietario non si è opposto ai lavori, ma non si è anche impegnato a rimborsarli.
In ogni caso, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati nei locali senza colpa grave del conduttore.
E' opportuno prevedere nel contratto di locazione o in una scrittura a sé , prima dell'inizio dei lavori da effettuarsi da parte del conduttore, che il locatore si impegna a pagarli direttamente o a rimborsarli alla scadenza del contratto