Sfratto, l’affitto si paga sino all’effettivo rilascio

Si potrebbero definire “attività commerciali a chilometro zero” quelle che, frequentemente, troviamo inserite all'interno di un edificio condominiale, agevolando la vita quotidiana dei condòmini. Tuttavia, spesso, episodi di unilaterale mutamento d'uso dell'immobile locato, da parte del conduttore, generano problematiche che degenerano in cause giudiziarie. Come il caso affrontato dal Tribunale di Treviso nella sentenza 2073 del 2018, nella quale una locatrice aveva citato in giudizio la locataria del proprio immobile, destinato all'attività di parrucchiera, per inadempimento di quest'ultima. L'attrice, dichiarando che tra essa e la convenuta era stato concluso un contratto di locazione ad uso commerciale relativamente ad un immobile rilasciato dalla conduttrice il 4 marzo 2016, chiedeva la condanna della convenuta al pagamento di euro 6.184,84 a titolo di canoni di locazione non corrisposti e di euro 2.593,11 come risarcimento danni pari alle spese per l'eliminazione di opere illegittimamente realizzate nel locale e non rimosse. La convenuta si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto delle domande attoree e chiedendo anch'essa di pronunciare la risoluzione del contratto per inadempimento della locatrice e la condanna di quest'ultima alla restituzione dei canoni e della caparra versati nonché il risarcimento dei danni patiti. Domanda per la restituzione infondata, dal momento che la risoluzione per inadempimento del contratto non ha effetto retroattivo nei contratti ad esecuzione continuata o periodica, per i quali l'effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite.
Fondata, invece, la domanda svolta dalla locatrice di condanna della convenuta al pagamento dei canoni sino all'effettivo rilascio. Dal contratto risultava che l'immobile locato dovesse essere esclusivamente adibito ad uso laboratorio di parrucchiera, introducendo un obbligo, per la conduttrice ma non esteso alla locatrice, di non adibire l'immobile ad altri usi. La convenuta aveva dato atto di aver esaminato l'immobile oggetto della locazione e di averlo trovato in buono stato di manutenzione ed adatto al proprio uso, obbligandosi a riconsegnarlo alla scadenza del contratto nello stesso stato. Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati a uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento della attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabile alla legittima utilizzazione del bene locato. Escluso che sia onere del locatore conseguire tali autorizzazioni, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato. La destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente l'enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento della idoneità dell'immobile da parte del conduttore. A fronte di ciò, occorrerebbe compiere una valutazione comparativa degli inadempimenti reciprocamente contestati da ciascuna delle parti, ritenendo, all'esito di tale giudizio, maggiormente grave l'inadempimento della conduttrice, tenuto conto che quest'ultima aveva continuato per diversi mesi ad occupare l'immobile, sospendendo illegittimamente il pagamento del canone per il mancato rilascio delle autorizzazioni, nonostante le parti avessero concordato che tale il pagamento non poteva essere sospeso né ritardato per alcun motivo.
La conduttrice si era, inoltre, resa inadempiente sia rispetto alla norma contrattuale per cui era vietata qualsiasi modifica, innovazione o trasformazione ai locali senza il preventivo consenso scritto del locatore, che rispetto all'obbligo di sottoscrivere una valida ed operante polizza assicurativa per responsabilità civile verso terzi per incendio e danni ai fabbricato, compresi i danni alle vetrine do cigli impianti interni. Una polizza sottoscritta e successivamente sospesa che avrebbe dovuto essere pienamente operante sin dal momento dell'occupazione dell'immobile da parte della conduttrice. Da qui la condanna al pagamento di euro 6.184,84 relativi ai canoni maturati sino alla data dell'effettivo rilascio per infondatezza dell'eccezione di inadempimento sollevata dalla conduttrice.
Infondate, invece, sia la domanda attorea di risarcimento del danno patito per la mancata rimozione delle opere illegittimamente realizzate dalla convenuta e quantificato dall'attrice in euro 2.593,11, non avendo, quest'ultima, fornito prova del danno, avendo prodotto unicamente un preventivo scritto non sottoscritto dalle parti che non testimonia l'effettivo esborso della somma predetta e del danno emergente, che le domande risarcitorie formulate in via riconvenzionale della convenuta, non potendosi ritenere sussistente alcun inadempimento in capo alla locatrice.
La conduttrice, avendo visionato i luoghi e sottoscritto un contratto che non prevedeva alcun obbligo specifico per la locatrice di rilasciare determinate autorizzazioni a modificare i luoghi, si era resa gravemente inadempiente per aver realizzato dei lavori in difetto di preventiva autorizzazione scritta e per non aver consegnato una valida ed operante polizza assicurativa. L'illegittimità dei lavori per mancata autorizzazione scritta ha reso infondata anche la domanda della convenuta volta ad ottenere la rifusione delle spese effettuate per le opere contestate.
Il Giudice ha, perciò, condannato la convenuta a pagare alla locatrice la somma di euro 6.184,84 a titolo di canoni scaduti, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo, rigettando, inoltre, le ulteriori domande risarcitorie formulate sia da parte attrice che da parte convenuta e condannando quest'ultima a rifondere le spese legali del presente procedimento, liquidate in euro 301,20 per esborsi ed euro 5.000,00 per compenso, oltre ad IVA, CPA e rimborso delle spese forfettarie.