Gestione Affitti

Locazioni commerciali: i «gravi motivi di recesso» possono riferirsi al singolo ramo d’azienda

di Rosario Dolce



In tema di recesso del conduttore dal contratto di locazione, i gravi motivi di cui all'articolo 27, comma otto, della Legge n. 392 del 1978 (per cui, «Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata») devono essere determinati da fatti estranei alla volontà del medesimo: imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione (Corte di Cassazione, Sezione terza, n. 17042 del 12/11/2013).
A tale stregua, il comportamento posto in essere da parte del conduttore - imprenditore commerciale deve essere conseguenziale a fattore obiettivi. La giursprudenza di legittimità fa rientrare nel novero di tali fattori quello, ad esempio, dell'imprenditore il quale effettua un adeguamento strutturale dell'azienda, ampliandola o riducendola per renderla rispondente alle sopravvenute esigenze di economicità e produttività (Cassazione Civile, n. 26711 del 13/12/2011, n. 9443 del 21/04/2010; n- 5328 del 08/03/2017; n. 15215 del 19/07/2005).
Alla stregua di quanto sopra, ai fini del recesso da uno specifico e locale contratto di locazione commerciale, non assume rilievo il fatto che l'imprenditore abbia diversi rami d azienda, ciascuno operanti in ambiti territoriali differenti.
Infatti, c ome ricordano i giudici di legittimità (con la recentissima sentenza della Cassazione n. 5803 del 2019) i gravi motivi, giustificativi del recesso anticipato, di cui alla anzidetta previsione normativa, devono essere accertati in relazione all'attività svolta nei locali per cui viene effettuato il recesso, senza possibilità per il locatore di negare la rilevanza alle difficoltà riscontrate per tale attività in considerazione dei risultati positivi registrati in altri rami aziendali (in punto sono stati richiami i seguenti arresti; Corte di Cassazione n. 7217 del 2014 e 6820 del 2015). Diversamente opinando, si arriverebbe a negare l'evidenza dei principi addotti con una decisione che va sotto il cosiddetto “minimo costituzionale” (Corte Cassazione Sezioni Unite, n 8053 del 07/04/2014).

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