Chi deve registrare il contratto d’affitto?

Il contratto di locazione deve essere registrato a cura delle parti. Salvo diversa pattuizione, il relativo onere economico incombe in capo a ciascuno nella misura del 50%.
Si tratta di obbligo che interessa tutti i beni immobili, indipendentemente dall'importo del canone stabilito dalle parti.
Vi è un'unica fattispecie in cui non occorre procedere alla registrazione ed è il caso in cui il contratto di locazione abbia durata inferiore a trenta giorni durante l'intero anno. In tutti gli altri casi, la mancata registrazione porta con sé l'applicazione di pesanti sanzioni in ragione dell'occultamento del canone e mancato versamento delle imposte di registro.
Inoltre, l'art. 1 della legge n. 311 del 30/12/2004 dispone che <<i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se ricorrendone i presupposti non sono registrati>>.
Sul tema sono intervenute le Sezioni Unite della Cassazione con la decisione n. 23601 del 9 ottobre 2017 che rileva che la mancata registrazione del contratto di locazione ne comporta la nullità. E' comunque possibile per le parti effettuare la registrazione tardivamente (oltre i termini), provocando in tal modo la produzione degli effetti contrattuali ex tunc, vale a dire dalla stipula del contratto.
<<… La risposta della giurisprudenza largamente prevalente è stata nel senso di negare che la norma fiscale avesse carattere imperativo – in conseguenza della distinzione tra norme imperative e norme inderogabili, nonchè del peculiare carattere settoriale dell'interesse sotteso -. Di qui, l'affermazione secondo la quale le norme tributarie, essendo poste a tutela di interessi pubblici di carattere settoriale e non ponendo, in linea di massima, divieti, pur essendo inderogabili, non possono qualificarsi imperative, presupponendo tale qualificazione che la norma abbia carattere proibitivo e sia posta a tutela di interessi generali che si collochino al vertice della gerarchia dei valori protetti dall'ordinamento giuridico (tra le altre, funditus, Cass. sez. 5, n. 11351 del 3 settembre 2001, n. 12128 del 28 settembre 2001, n. 5582 del 18 aprile 2002).
6.2. Pur in presenza di pronunce di segno opposto – le quali, con specifico riferimento alla pratiche societarie di c.d. dividend washing e dividend stripping, hanno ritenuto nullo il contratto che realizzava un illecito risparmio di imposta (Cass. sez. 5, n. 20398 del 21 ottobre 2005, n. 20816 del 26 ottobre 2005, n. 22932 del 14 novembre 2005) -, successive decisioni riaffermeranno nuovamente il tradizionale principio secondo il quale le pattuizioni contenute in un contratto che siano dirette ad eludere, in tutto o in parte, la normativa fiscale, non implicano di per se' la nullità del contratto stesso, trovando nel sistema tributario le relative sanzioni (Cass., sez. 2, n. 4785 del 28 febbraio 2007, nonche', nella specifica materia delle locazioni ad uso non abitativo, Cass. sez. 3, n. 7282 del 18 marzo 2008)…. Preciserà, infatti, questa stessa Corte che “non la mancata registrazione dell'atto recante il prezzo reale…, ma la illegittima sostituzione di un prezzo con un altro, espressamente sanzionata di nullità, è colpita dalla previsione legislativa, secondo un meccanismo del tutto speculare a quello previsto per l'inserzione automatica di clausole in sostituzione di quelle nulle: nel caso di specie, l'effetto diacronico della sostituzione è impedito dalla disposizione normativa, sì che sarà proprio la clausola successivamente inserita in via interpretativa attraverso la controdichiarazione ad essere affetta da nullità ex lege, con conseguente, perdurante validità di quella sostituenda (il canone apparente) e dell'intero contratto”…>>
Già in precedenza sempre il Supremo Collegio Unito (Cass. Sez. Un. 17.09.2015 n. 18513) aveva affermato che <<...le disposizioni di legge successive al 1998 introducono un principio generale di Inferenza/Interferenza dell'obbligo tributario con la validità del negozio, principio generale di cui è sostanziale conferma nel dictum dello stesso giudice delle leggi (Corte Cost. 420 del 2007)>>
Si ricorda che la registrazione del contratto deve essere effettuata entro trenta giorni dalla data di decorrenza. Il pagamento dell'imposta può essere esclusivamente per l'anno di riferimento ovvero per l'intero periodo del contratto di locazione.
Anche la proroga richiede la registrazione per il tramite del rinnovo.