Gestione Affitti

Disdetta automatica di affitto non residenziale, la clausola va specificata

di Valeria Sibilio

In tema di disdetta dei contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo, la disposizione secondo cui nella comunicazione del diniego di rinnovazione del contratto deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo sul quale la disdetta è fondata, deve essere intesa nel senso che essa impone una specificazione precisa ed analitica della situazione dedotta, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica della serietà e della realizzabilità della intenzione dedotta in giudizio.
Lo ha chiarito il Tribunale di Roma nella sentenza 22352 del 2018 , nella quale ha esaminato un caso in cui, all'origine dei fatti, la proprietaria di un immobile intimava lo sfratto, per finita locazione, al propria locatario alla quale erano strati concessi i locali con contratto di anni sei più sei. Il convenuto proponeva opposizione, rilevando che la comunicazione di diniego di rinnovo era stata azionata irritualmente attraverso l'utilizzo della procedura speciale di convalida.
Il Tribunale accoglieva la domanda, in quanto, l'art. 657 c.p.c. individua nella «scadenza» del rapporto il presupposto della cessazione del vincolo da cui discende l'applicabilità del procedimento per convalida di licenza o sfratto. Tale Legge fa ritenere, con certezza, che questo procedimento non possa essere utilizzato quando la cessazione dipenda non dalla scadenza finale, ma da altra causa. In particolare, è da ritenere che, alla prima scadenza di una locazione assoggettata al diniego di rinnovazione ovazione — non cessando il rapporto per la scadenza del termine, ma solo in concorso con la volontà del locatore di realizzare gli scopi tassativamente previsti dalla legge —non possano essere intimati licenza e sfratto per finita locazione.
L'applicabilità del procedimento per convalida è esclusa anche perché, mentre l'art. 657 c.p.c. postula la cessazione del contratto conseguente, da un lato, al maturare del termine finale e, dall'altro, all'esclusione di ogni ipotesi di tacita riconduzione, per effetto di atti o intimazioni precedenti, la comunicazione della disdetta non è suscettibile di determinare l'esclusione della rinnovazione del contratto, che potrebbe soltanto correlarsi ad una manifestazione di volontà del conduttore, articolata in un sostanziale riconoscimento della sussistenza dei motivi dedotti a fondamento del diniego di rinnovo. Il ricorrente aveva chiesto dichiararsi la cessazione del contratto di locazione per diniego di rinnovo alla prima scadenza in ordine al contratto stipulato in data 1.7.2011, per la scadenza del 30.6.2017 , dichiarando di voler adibire l'immobile a proprio studio professionale o, in alternativa, a propria abitazione.
In tema di disdetta dei contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo, la disposizione dell'art. 29 della legge n. 392 del 1978 - secondo cui nella comunicazione del diniego di rinnovazione del contratto deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dallo stesso articolo, sul quale la disdetta è fondata - deve essere intesa nel senso che essa impone una specificazione precisa ed analitica della situazione dedotta, con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica della serietà e della realizzabilità della intenzione dedotta in giudizio ed il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa la effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato.
Il locatore aveva fornito due motivazioni normativamente previste e rientranti nella previsione richiamata. Il requisito della specifica della destinazione, in questo caso di due destinazioni tra di loro non confliggenti, era stato assolto dal ricorrente tempestivamente con lettere raccomandate, pertanto, doveva ritenersi che il contratto fosse cessato alla data del 30.6.2017 e per l'effetto il conduttore doveva essere condannato al rilascio dell'immobile, sembrando congruo fissare l'esecuzione al 19.11.2019 in ragione del fatto che la conduttrice aveva sottoscritto un contratto per un arco di tempo di anni sei più sei, durata ridotta drasticamente.
Il tribunale ha, perciò, accertato la cessazione degli effetti del contratto per la naturale scadenza del 1.7.2017, condannando la parte convenuta al rilascio in favore della parte attrice dell'immobile, fissando l'esecuzione al 19.11.2019 e condannandola al pagamento delle spese di lite nella misura di euro 1.550,00, di cui euro 250,00 per esborsi oltre al rimborso forfettario al 15%, Iva e Cpa.

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