Gestione Affitti

L’assegnazione della casa familiare è opponibile oltre i nove anni solo se trascritta

di Eugenia Parisi

L'assegnazione della casa familiare è opponibile oltre i nove anni solo se trascritta. Il principio, affermato dal Tribunale di Milano (sentenza 11919/2018) prende le mosse da un contratto preliminare di vendita di un immobile: nell’attesa del rogito la società venditrice aveva stipulato un contratto di locazione con il figlio dei soci perché costui concedesse in comodato i medesimi locali all'ex moglie e al figlio fino al raggiungimento della sua indipendenza economica, così come stabilito dai provvedimenti di separazione e divorzio.
Ovvio che, a quel punto, il promissario acquirente si è trovato, al momento del rogito, con una situazione completamente diversa dalle premesse.
In ragione di ciò, l'acquirente ha convenuto in giudizio la comodataria per richiedere il rilascio dei locali, l'indennità di occupazione senza titolo ed il rimborso delle spese condominiali pagate; la convenuta, da parte sua, ha eccepito la simulazione del contratto di compravendita deducendo che i soci della venditrice – genitori dell'ex coniuge – avrebbero ceduto l'immobile solo per sottrarlo a lei ed al figlio minore, in violazione di quanto stabilito in sede di separazione.
Il Tribunale di Milano, sentenza n. 11919/2018 Giudice Spinnler, non ha però ritenuto provata la simulazione e, richiamata la sentenza della Cassazione a Sezioni Unite n. 11096/2002 secondo cui il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario, avendo per definizione data certa, è opponibile, ancorché non trascritto, al terzo acquirente in data successiva per nove anni dalla data di assegnazione, ovvero – ma solo ove il titolo sia stato in precedenza trascritto – anche oltre i nove anni, non ha ravvisato, nel caso di specie, i requisiti per l'opponibilità nei confronti dell'attrice.
Tanto più che non c'è possibilità di opporre il contratto di comodato in quanto non stipulato direttamente dalla venditrice, nella cui posizione è ora legittimamente subentrata l'acquirente odierna attrice (Cass. n. 664/2018) poiché tale comodato è stato contratto da un terzo soggetto, ovvero l'ex marito conduttore dell'immobile e neppure è ravvisabile nullità della compravendita per illiceità della causa o frode alla legge perché, secondo l'art. 1599 c.c., la privazione del diritto della convenuta all'utilizzo dell'immobile deriva dalla risoluzione del contratto di locazione, con conseguenza che l'unico responsabile viene ad essere l'ex coniuge, peraltro nemmeno parte in causa.
La convenuta è stata, quindi, condannata a restituire l'immobile all'attrice ed è stato ritenuto legittimo e riconosciuto il danno da occupazione senza titolo (Cass. n. 16670/2016) oltre alla condanna al rimborso delle spese condominiali versate, pur senza poter godere dell'immobile, dalla proprietaria.

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