Gestione Affitti

QUESITI: dal deposito cauzionale all’indennità per risarcire il conduttore

di Marco Panzarella e Matteo Rezzonico

[SUBLOCAZIONE]

Si può trasferire ad altri il locale preso in affitto

Circa due anni fa ho preso in affitto un locale di 300 metri quadri che ho adibito a negozio di calzature, sottoscrivendo un contratto di sei anni rinnovabili per uguale periodo. Devo cambiare città e volevo capire se era possibile sublocare il negozio, trasferendo al nuovo conduttore anche la gestione dell’attività commerciale.

Al conduttore che ha sottoscritto un contratto di locazione commerciale è consentito sublocare l’immobile nonché cedere il contratto di locazione senza il consenso del proprietario, a condizione che venga contestualmente ceduta o locata l’azienda. Se ciò non avviene, per procedere il conduttore, salvo diversa pattuizione contenuta nel contratto, avrà bisogno del permesso del locatore. Il conduttore deve comunicare al locatore la cessione/sublocazione con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.

[CAUZIONE]

Il «deposito» non può superare le tre mensilità

Dovrei sottoscrivere un contratto di locazione della durata di 6+6 anni per un immobile che utilizzerò come rivendita di giornali e souvenir. Ho incontrato il proprietario del locale per definire gli ultimi dettagli e mi ha chiesto di versare una cauzione pari a quattro mensilità, cifra considerevole che giudico eccessiva. Cosa dice a tal proposito la legge?

L’articolo 11 della legge 392/78 sull’equo canone – vigente e inderogabile per le locazioni commerciali - stabilisce che il deposito cauzionale che il conduttore deve versare al locatore al momento della sottoscrizione del contratto d’affitto non può essere superiore a tre mensilità del canone. Lo stesso deposito è produttivo di interessi legali che vanno corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.

[CONDOMINIO]

Conduttore in assemblea, i paletti al diritto di voto

Ho siglato un contratto di locazione commerciale per un immobile su due livelli, inserito in edificio condominiale di 12 piani. Come conduttore, vista anche la durata del contratto (7 anni) ho diritto a partecipare alle assemblee di condominio e votare al pari dei proprietari le delibere relative, ad esempio, alla scelta dell’impresa della pulizia?

L’articolo 10 della legge 392/78 stabilisce che il conduttore ha diritto di voto, al posto del proprietario, nelle assemblee di condominio riguardanti le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento dell’aria. Per la scelta dell’impresa di pulizia, così come per le decisioni sugli altri servizi comuni, si ritiene che il conduttore possa prendere parte all’assemblea, ma senza diritto di voto.

[LOCATORE]

Immobile liberato: 6 mesi per l’utilizzo richiesto

A sei anni dalla sottoscrizione di un contratto di locazione commerciale 6+6, il proprietario mi ha chiesto di liberare l’immobile in quanto deve destinarlo al figlio, che dovrebbe aprirvi una bottega artigianale. Da allora sono trascorsi otto mesi ma la bottega non ha mai aperto. Posso rivalermi sul proprietario?

Il locatore che al termine dei primi sei anni abbia ottenuto la disponibilità dell’immobile, ha 6 mesi di tempo per adibirlo alla destinazione indicata nella disdetta. In caso contrario, se il conduttore lo richiede, deve ripristinare il contratto, salvi i diritti acquistati da terzi in buona fede, e rimborsare le spese di trasloco e degli altri oneri sopportati. Oppure, il locatore è tenuto al risarcimento del danno nei confronti del conduttore in misura non superiore a quarantotto mensilità del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto, oltre alle indennità di avviamento e suppletiva di cui all’articolo 34 della legge 392/78. Il giudice, oltre a determinare il ripristino o il risarcimento del danno, ordina al locatore il pagamento di una somma da 258,23 a 1.032,91 euro, da devolvere al Comune nel cui territorio è sito l’immobile, a integrazione del fondo sociale previsto dal titolo III della legge citata.

[CONTRATTO]

Si può cedere il contratto senza l’ok del proprietario

Tre anni fa ho preso in affitto un locale commerciale che ho adibito a negozio di abbigliamento sportivo. Purtroppo gli affari non sono andati come speravo andassero e, di comune accordo con il mio socio, abbiamo deciso di cedere l’attività e, di conseguenza, anche il contratto di locazione che prevede altri tre anni d’affitto. Posso procedere senza avvisare il proprietario dell’immobile?

L’articolo 36 della legge sull’equo canone prevede che il conduttore possa cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro quest’ultimo qualora il cessionario non adempia alle obbligazioni assunte.

[PRELAZIONE]

Precedenza per l’acquisto se il possessore vende

Cinque anni fa ho preso in affitto un immobile commerciale che ho adibito, essendo in possesso di regolare licenza, a rivendita di tabacchi. Il proprietario del negozio ha ora deciso di vendere l’immobile e volevo

capire se ho diritto a esercitare un diritto di prelazione così da assicurarmi il negozio.

Il conduttore ha il diritto di prelazione e deve esercitarlo entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione inviata dal locatore, con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario (ma può essere sufficiente anche la raccomandata con ricevuta di ritorno). Per esercitare la prelazione l’inquilino deve offrire condizioni uguali a quelle comunicategli, via raccomandata con ricevuta di ritorno, da inviare al locatore. Il versamento del prezzo di acquisto va effettuato entro 30 giorni a decorrere dal 60°giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.

[ISTAT]

Le condizioni per poter aggiornare il canone

Ho ceduto in affitto un mio immobile per uso commerciale, sottoscrivendo con il conduttore un contratto di 7+7 anni. Visto che la durata dell’accordo supera quella minima, pari a 6 anni, prevista dalle legge sull’equo canone, è possibile aggiornare il canone fino ad arrivare al 100% dell’indice Istat?

La legge sull’equo canone prevede che «le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. Le variazioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all’articolo 27, non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati». Di conseguenza, qualora sia pattuita una durata superiore a quella minima (pari a 6 anni) è possibile che la percentuale di aggiornamento del canone sia superiore al 75% dell’indice Istat.

[INDENNITÀ]

La cessazione imposta dà diritto al risarcimento

Il proprietario dell’immobile commerciale che ho regolarmente preso in affitto undici mesi fa ha chiesto la cessazione del rapporto di locazione, causandomi un danno sia economico che di immagine. Ho diritto a un risarcimento danni? Cosa devo fare per ottenerlo?

Il conduttore ha diritto - per le attività industriali, commerciali e artigianali o di interesse turistico, che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e consumatori - a un’indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto, (mentre per le attività alberghiere l’indennità è pari a 21 mensilità). Al conduttore spetta, inoltre, un’ulteriore indennità (18 o 21 mensilità) «qualora l’immobile venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente».

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