Affitto transitorio, l’esigenza temporanea va indicata in clausola

Nell’epoca della flessibilità lavorativa, dei contratti a termine e degli stage, anche il mercato immobiliare ha dovuto adeguarsi alle nuove esigenze. Prendere casa in affitto e firmare un contratto di quattro anni, per esempio, può diventare vincolante sia per il locatore che per il conduttore. Proprio per soddisfare le esigenze “particolari” di chi mette a disposizione l’immobile e di chi ne usufruisce pagando un canone mensile, la legge 431/1998 ha introdotto i contratti di locazione a uso transitorio e per studenti universitari.

Gli accordi locali

Segno distintivo di questi contratti, disciplinati dall’articolo 5, commi 1 e 2 della legge 431/98, è che il canone di locazione, salvo casi particolari, non è liberamente determinabile dalle parti ma consegue all’applicazione di determinati parametri definiti in accordi locali sottoscritti dalle associazioni di proprietari e dai sindacati degli inquilini. Anche per la ripartizione delle spese tra locatore e conduttore occorre fare riferimento all’allegato D al Dm 16 gennaio 2017 - se recepito negli accordi locali - pubblicato sulla Gazzetta ufficiale 62 del 15 marzo 2017. Il canone di locazione e la tabella di ripartizione degli oneri accessori devono essere rigorosamente rispettati, per non incorrere nelle ipotesi di nullità previste dall’articolo 13 della legge 431/98.

Gli ambiti di applicazione del contratto a uso transitorio vanno incontro a esigenze diverse: dal proprietario che vuole affittare l’appartamento per un periodo limitato al conduttore che ha bisogno di affittare un alloggio per un breve lasso di tempo.

I parametri chiave

In tutti questi casi, deve essere garantito il requisito della transitorietà, nel rispetto di una serie di norme. La più importante è la durata massima della locazione, che non può superare i 18 mesi, senza possibilità di rinnovo. È poi necessario che le parti (o almeno una tra locatore e conduttore) dimostrino l’esigenza transitoria cioè il motivo che giustifica la sottoscrizione dell’accordo temporaneo, attraverso una dichiarazione documentata da allegare al contratto. L’articolo 2 del contratto di locazione “tipo”, allegato B al Dm 16 gennaio 2017, prevede una specifica clausola in cui sia fatta menzione dell’esigenza transitoria.

Il rischio

Chi non rispetta gli obblighi rischia che il contratto venga trasformato d’ufficio in uno della durata di quattro anni rinnovabili per altrettanti. L’articolo 2, comma 6, del Dm 16 gennaio 2017 dispone infatti che «i contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall’art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998 in caso di inadempimento delle modalità di stipula del contratto previste dai commi 1, 2, 4, 5 del presente articolo». Sul punto, il Tribunale di Milano (sentenza 9299/2017) ha osservato che, nel caso in cui non siano specificate le ragioni della transitorietà, il contratto si trasforma in una locazione ordinaria con durata di 4+4 anni.

Nella sentenza il giudice ha puntualizzato che è indispensabile prevedere «una specifica clausola che individui l’esigenza transitoria del locatore e/o del conduttore – da provare quest’ultima con apposita documentazione da allegare al contratto – i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata» da inviare prima del termine stabilito nel contratto.