Redditi con tassazione al 10% e taglio sulle aliquote Imu-Tasi

Più vincoli, ma anche più agevolazioni. È lo scambio che il contratto a canone concordato propone al locatore.

Cominciamo dai vincoli. Diversamente dal contratto a canone libero (4+4), la durata contrattuale deve essere di almeno tre anni, rinnovabili di due. La disciplina di riferimento, così come il canone minimo e massimo, si trovano nelle intese stipulate a livello locale tra le associazioni della proprietà edilizia e i sindacati inquilini. Le intese sono quasi sempre comunali, qualche volta – come ad esempio a Bologna – provinciali.

Molte intese locali sono già state rinnovate per recepire il decreto Infrastrutture-Economia del 16 gennaio 2017. Altre sono ancora allineate al Dm 30 dicembre 2002 e potranno essere usate per i nuovi contratti stipulati fino alla data di deposito del nuovo accordo.

L’attestazione

I due provvedimenti – molto simili – hanno alcune differenze, tra cui la più importante riguarda l’obbligo di apporre un’attestazione sui contratti stipulati senza l’assistenza delle associazioni dei proprietari e degli inquilini (i contratti redatti da locatore e inquilino con il fai-da-te, in pratica).

Nelle città in cui non sono ancora stati rinnovati gli accordi, in caso di fai-da-te non servono attestazioni, anche se spesso il Comune richiede una qualche forma di comunicazione o certificazione della congruità del canone.

Dove le intese locali sono state allineate al Dm 16 gennaio 2017, invece, se le parti stipulano un contratto fai-da-te, dovranno farlo bollinare, acquisendo l’attestazione di almeno una delle associazioni firmatarie dell’accordo. La risoluzione delle Entrate 31/E/2018 precisa che l’attestazione ha natura obbligatoria e serve per confermare la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto di locazione all’accordo territoriale anche ai fini del conseguimento delle agevolazioni fiscali.

L’attestazione rilasciata dalle organizzazioni non dovrà essere allegata obbligatoriamente al contratto di locazione in sede di registrazione (anche se per le Entrate, l’allegazione è consigliata e, comunque, esente da bollo, quando non si opta per la cedolare).

Non manca qualche polemica. Nei mesi scorsi, la Consulta nazionale dei Caf ha chiesto (prima al Mef, che si è detto incompetente sul punto, e poi al Mit) di istituire una pubblicazione online delle intese locali, ma al momento bisogna rifarsi ancora ai siti delle associazioni di categoria, come Confedilizia e Sunia. Il Consiglio nazionale dei commercialisti, invece, si è rivolto - sempre al Mit e al Mef - per rivendicare la possibilità di attestare i contratti anche da parte dei propri iscritti.

Bonus variabili

La legge 431/1998 non pone limitazioni ai Comuni in cui possono essere stipulati i contratti a canone concordato; tuttavia, le agevolazioni fiscali per le locazioni a canone concordato dipendono dal Comune in cui si trova la casa affittata. In pratica, possono esserci essenzialmente tre situazioni.

1. Comuni ad alta tensione abitativa (cioè Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, Comuni confinanti con questi ultimi, capoluoghi di provincia e gli altri centri elencati dalle delibere del Cipe). In essi, il locatore avrà:

aliquota della cedolare secca al 10% (confermata fino a fine 2019, a regime al 15%);

senza opzione per la cedolare secca, ulteriore deduzione forfettaria del 30% oltre a quella del 5%; abbattimento del 30% dei corrispettivi su cui si calcola l’imposta di registro;

riduzione del 25% su Imu e Tasi, che si applica sull’aliquota che il Comune ha deliberato per tale fattispecie. Ad esempio, se l’aliquota ordinaria è del 10,6 per mille e l’aliquota deliberata dal Comune per i contratti concordati dell’8 per mille, l’aliquota effettivamente applicabile sarà del 6 per mille (riducendo cioè del 25% quella all’8 per mille).

2.Comuni colpiti da calamità (in relazione alle quali è stato dichiarato lo stato di emergenza nel quinquennio precedente al 28 maggio 2014): cedolare secca al 10% e riduzione Imu/Tasi, mentre non sono ammesse le agevolazioni previste per chi non sceglie la tassazione sostitutiva.

3. Altri Comuni diversi dai precedenti: si applica solo la riduzione Imu/Tasi.

Le scelte

Alcuni proprietari potrebbero trovare conveniente il contratto a canone concordato, anche se la casa si trova in un Comune per il quale non è mai stato definito un accordo in base alla legge 431/1998. Può succedere, ad esempio, per un piccolo centro colpito da calamità naturali. In questo caso, è ancora valido il Dm 14 luglio 2004, per cui «si fa riferimento all’accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in altra regione». Se invece nel Comune c’è un accordo previgente al Dm 30 dicembre 2002, si possono aggiornare gli importi minimi e massimi, con l’indice Istat per il costo della vita.

Va evidenziato, infine, che possono rientrare nell’ambito dei contratti agevolati anche i contratti di natura transitoria e quelli per studenti studenti stipulati nei Comuni sedi di università o di corsi universitari distaccati (al fine di soddisfare le esigenze dei fuori sede).