Contratti-tipo per studenti universitari e usi transitori

Le regole dei contratti per uso abitativo transitorio e per studenti sono cambiate l’anno scorso, con l’entrata in vigore del Dm 16 gennaio 2017 (che ha sostituito il Dm 30 dicembre 2002).

Gli affitti transitori

Gli accordi territoriali stipulati dalle organizzazioni di categoria maggiormente rappresentative prevedono, per gli immobili nei Comuni con un numero di abitanti superiore a diecimila e ad alta tensione abitativa, valori minimi e massimi del canone, a seconda delle fasce omogenee previste nel decreto. Le parti contrattuali (proprietario e inqulino)– assistite, a richiesta, dalle rispettive organizzazioni – individuano il livello del canone all’interno di questi valori, tenendo conto di alcuni elementi, tra cui la tipologia dell’alloggio, lo stato di manutenzione, le eventuali pertinenze ( box, cantina, eccetera), gli spazi e i servizi condominali.

Gli accordi possono prevedere variazioni fino al 20% dei valori minimi e massimi indicati. Nel caso in cui, invece, l’accordo locale non ci sia, i valori di riferimento sono quelli definiti dalle condizioni stabilite nel decreto ministeriale.

Le esigenze abitative

Anche il nuovo Dm 16 gennaio 2017 dispone che i contratti transitori siano stipulati per soddisfare determinate esigenze del locatore o del conduttore, con particolare attenzione a quelle derivanti da mobilità lavorativa. E tale esigenza transitoria (dell’una o dell’altra parte) va esattamente riportata in una clausola, e provata con idonea documentazione da allegare al contratto stesso.

I motivi della transitorietà sono individuati nelle fattispecie dettate dagli accordi locali. Qualora la transitorietà si fondi su casistica diversa o sia difficilmente documentabile, sono gli accordi stessi che definiscono le modalità bilaterali di supporto ai contraenti, da parte delle organizzazioni di categoria firmatarie degli accordi di riferimento.

I tempi di locazione

Per il contenuto del contratto occorre attenersi al modello B allegato al decreto. La durata non dev’essere superiore a diciotto mesi; ma se manca o non è documentato il riferimento alla transitorietà, la durata del contratto viene ricondotta alla normale disciplina dettata dall’articolo 2, comma 1, della legge 431/98 (4 + 4 anni).

Alla scadenza il locatore deve confermare il verificarsi della condizione giustificativa della transitorietà, tramite lettera raccomandata da inviare al conduttore entro un termine che va stabilito prima della scadenza stessa. In difetto, oppure nel venir meno della transitorietà, il contratto viene automaticamente ricondotto alla durata quadriennale.

Ottenuto il rilascio dell’immobile per adibirlo all’uso posto a fondamento della sua esigenza transitoria, se il locatore non lo adibisce agli usi espressamente dichiarati nel contratto entro sei mesi , ha l’obbligo di ripristinare il rapporto di locazione alle condizioni ordinarie, oppure (a richiesta del conduttore) a risarcire trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.

Gli affitti per studenti

Anche le locazioni per studenti rientrano in una categoria protetta, come sottospecie di quelle transitorie, pur con alcune sostanziali differenze.

I Comuni, sede di Università, di corsi universitari distaccati e di specializzazione, o istituti di istruzione superiore, possono quindi promuovere specifici accordi locali per la definizione di contratti-tipo di locazione a favore degli studenti.

Questi contratti possono avere durata da sei mesi a tre anni, rinnovabile alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore da comunicare almeno un mese e non oltre tre mesi prima. Possono essere sottoscritti anche da uno o da più studenti o dalle aziende per il diritto allo studio; e anch’essi devono ricalcare la forma di cui al fac simile allegato C al decreto ministeriale.

I contenuti contrattuali

Il contratto-tipo definito dagli accordi territoriali può naturalmente tener conto della presenza di mobilio e di eventuali modalità di rilascio, ma deve, per il resto, essere redatto in base a inderogabili elementi e condizioni, quali la durata, la facoltà di recesso del conduttore, il divieto di sublocazione, il deposito cauzionale (non superiore a tre mensilità del canone fruttifero di interessi legali) e, infine, il rinnovo automatico.

I canoni sono definiti negli accordi locali sulla base dei valori per aree omogenee ed eventuali zone. Accordi locali che possono peraltro individuare misure di aumento o diminuzione dei valori dei canoni in relazione alla durata contrattuale.