Gestione Affitti

Affitto, immobile restituito ma con i mobili dentro: è occupazione abusiva

di Valeria Sibilio

Nei rapporti tra locatore e conduttore, l'obbligazione di restituzione di un immobile si ritiene inadempiuta ogni qualvolta il primo non ne riacquista la completa disponibilità. La mora si produce anche nel caso in cui il locatore, seppur tornato formalmente in possesso del bene, non ne possa usufruire perché ancora occupato da beni mobili del conduttore. Questo principio giuridico è stato il fulcro dell'ordinanza 20146 del 2018, nella quale la Cassazione ha trattato il ricorso di una società immobiliare contro la sentenza della Corte d'Appello.
Il caso ha avuto origine dalla decisione del Tribunale di Primo Grado che aveva respinto la domanda di ammissione tardiva della società immobiliare locatrice, proposta a norma dell'art. 101 I. fall., la quale chiedeva, oltre agli oneri condominiali e alle spese di ripristino dei locali, l'indennità di occupazione, maturata fino al 19 agosto 2005, relativamente all'immobile locato alla fallita società conduttrice – su cui era intervenuta esecuzione forzata - sul presupposto che non fosse stato rilasciato libero da beni mobili al termine del rapporto locatizio. Inoltre, chiedeva l'ulteriore indennità di occupazione, quantificata in euro 121.218,998, dovuta per il periodo, successivo alla dichiarazione di fallimento, ricompreso tra il 20 agosto 2005 e l'11 dicembre 2006, data dell'attuato sgombero dell'immobile, ed agli accessori relativi al secondo periodo. Dopo il ricorso in Secondo Grado, rigettato dalla Corte di appello, la società locatrice impugnava ha impugnato quest'ultima pronuncia proponendo un ricorso per cassazione basato su quattro motivi, ai quali resisteva con controricorso la curatela fallimentare della conduttrice
Il primo motivo ruotava intorno al rilievo per cui l'immobile locato era rimasto ingombro, dopo il rilascio forzoso, dei beni mobili di vario genere, attrezzature, materiali ferrosi e da discarica. Circostanza, per la ricorrente, attestata dall'ufficiale giudiziario nel verbale di rilascio redatto nella data in cui era stato eseguito lo sfratto per morosità e in cui la locatrice era stata immessa nel solo possesso giuridico dei locali, senza riacquistare la piena disponibilità dell'immobile. Per la ricorrente, la Corte di merito avrebbe trascurato di prendere in considerazione il verbale, così come altri documenti comprovanti lo stato di perdurante occupazione dei locali per effetto del mancato asporto dei beni mobili ivi ubicati. La Corte aveva affermato che la locatrice avesse il potere di dislocare i beni dove meglio credeva, sebbene l'ufficiale giudiziario non avesse disposto il trasporto dei beni più ingombranti e collegati a fili o tubature e senza tenere conto che la custodia dei mobili non conferisce al proprietario dell'immobile il diritto di disfarsene o di dislocarli altrove, specie dove ciò comporti un'attività gravosa o onerosa. L'ordinaria diligenza richiesta al danneggiato per l'asporto dei beni mobili non può, per la ricorrente, consistere in attività gravose, eccezionali o tali comunque da comportare rischi o sacrifici rilevanti per quel soggetto.
La censura nel secondo motivo investe la declaratoria di inammissibilità della domanda risarcitoria ex art. 101 I. fall. per le spese di pulizia e di ripristino dell'immobile, ovvero per quei danni che sarebbero stati accertati in occasione dell'effettivo sgombero avvenuto in data 11 dicembre 2016. Per la ricorrente, il credito per quelle spese era insorto solo dopo che l'immobile era stato liberato dai mobili che l'occupavano. Prima della data suddetta, il credito non poteva accertarsi né tantomeno farsi valere in sede di insinuazione tardiva. Secondo l'istante, inoltre, l'assunto, contenuto in sentenza, per cui l'azione risarcitoria «non poteva essere dilatata nel tempo dall'attrice» era viziato da extrapetizione, giacché il Fallimento aveva mancato di sollevare tale questione. La controparte non aveva in alcun momento contestato che lo stato dell'immobile fosse rimasto invariato dalla data di esecuzione dello sfratto a quella dell'effettivo sgombero dell'immobile.
Nel terzo motivo la ricorrente lamentava che la Corte di merito avesse ritenuto di dover confermare la propria precedente ordinanza di reiezione dell'istanza di prova testimoniale «in assenza di fatti nuovi sopravvenuti». Questo mezzo istruttorio era rilevante principalmente sia per l'erroneità del giudizio espresso dalla Corte di merito e sia per la spettanza dell'indennità di occupazione maturata nel periodo ricompreso tra 1'8 settembre 2004 e 1'11 dicembre 2006, oltre al rimborso delle spese per la pulizia e il ripristino dell'immobile.

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