Gestione Affitti

Il giudice può «costituire» un contratto d’affitto sulla base di un preliminare

di Eugenia Parisi

E' possibile ottenere sentenza costitutiva per l'esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare di locazione. I l principio è stato espresso dalla Corte d'Appello di Torino con sentenza n. 74/18, Giudice Estensore dott. Accossano; in primo grado il promissario locatore aveva convenuto in giudizio i promissari conduttori per chiedere l'accertamento del loro inadempimento alla stipula del contratto definitivo, la contestuale condanna al rilascio dell'immobile oltre al pagamento di un'indennità per l'occupazione abusiva e per l'accertamento del diritto di ritenuta della caparra da questi ricevuta.
Il Tribunale aveva accertato che l'accordo sottoscritto era da qualificarsi come un preliminare e che la clausola di previsione di un fondo di garanzia era nulla con conseguente rigetto della domanda di risoluzione per causa imputabile ai resistenti; aveva rigettato inoltre la domanda ex art. 2932 c.c. per assenza del requisito dell'inadempimento del ricorrente all'obbligo di concludere il definitivo e, preso atto dell'impossibilità di darne esecuzione, aveva reputato consensualmente risolto l'accordo ex art. 1458 c.c. con condanna dei convenuti al rilascio dell'immobile e accertamento dell'occupazione senza titolo con pagamento di un'indennità forfettaria mentre l'attore era stato condannato a restituire la caparra ricevuta con compensazione di debiti e crediti reciproci e delle spese di lite.
Appellavano quindi la pronuncia i conduttori lamentando la mancata qualificazione del contratto stipulato come definitivo; sul punto però la Corte ha immediatamente eccepito l'inequivocabilità della presenza del requisito preliminare sia per la denominazione usata, ovvero “Impegno a fare”, sia perché la precedente proposta era stata sottoscritta dall'agenzia intermediaria e non personalmente dalla parte.
Certamente più complessa e articolata è la disamina degli altri motivi di doglianza degli appellati e dell'appellato incidentale circa il mancato riconoscimento della tutela di cui all'art. 2932 c.c. e sulla erronea pronuncia di risoluzione consensuale per reciproco inadempimento oltre all'erronea determinazione del quantum ancora dovuto; per l'appellato, invece, l'indennità riconosciuta dal Giudice in primo grado per l'occupazione sine titulo avrebbe dovuto avere un precedente decorso temporale e dunque sarebbe dovuto essere di gran lunga superiore.
La Corte territoriale – considerata la mancata riproposizione della doglianza relativa alla presunta nullità della clausola costitutiva del fondo di garanzia non contestata in primo grado – ha escluso la responsabilità ex art. 1338 c.c. dei conduttori così come richiesta incidentalmente, seppure detta norma tuteli l'affidamento di una delle parti circa la validità del contratto, poiché non può esservi responsabilità precontrattuale ove l'invalidità dell'accordo derivi da norme generali da presumersi note alla generalità dei consociati e tali da escludere l'affidamento incolpevole della parte adempiente (Cassazione n. 7481/2007); la responsabilità per la mancata conclusione del contratto definitivo, invece, è stata imputata all'appellato che non avrebbe potuto sottrarsi all'adempimento dell'obbligo di concludere il contratto definitivo di locazione in ragione del rifiuto dei promissari a sottoscrivere la clausola di garanzia contra legem: circostanza questa che fa sorgere l'interesse a proporre la domanda ex art. 2932 c.c. senza la necessaria preventiva messa in mora (Cassazione n. 8623/1991).
Del resto il denominato “Impegno a fare” - sottolinea la sentenza – contiene tutti gli elementi per potervi dare attuazione atteso che sono indicate le parti, l'immobile con gli estremi catastali, la durata legale, l'ammontare del canone con la previsione dell'adeguamento Istat, il deposito cauzionale e le obbligazioni accessorie non essendoci carenze e lacune da colmare in un eventuale accordo definitivo; d'altronde nemmeno osta alla pronuncia ex art. 2932 c.c. la clausola dichiarata già nulla relativa al fondo di garanzia la cui contrarietà a norme imperative non inficia l'intero negozio e che di conseguenza è da considerarsi tamquam non esset poiché l'effetto estensivo della nullità di una clausola all'interno di un negozio non può essere dichiarato d'ufficio (Cassazione n. 10536/2002) essendo stato eccepito dall'appellato solo in secondo grado: del resto detta estensione si verifica qualora questa sia relativa ad un elemento essenziale dello stesso o ad una pattuizione legata all'altra da un rapporto interdipendente e inscindibile.
Infine, pacificamente avvenuta la consegna del bene immobile ai promissari conduttori, non vi è stata contestazione sull'avvenuto pagamento dei canoni di locazione ciò integrando il requisito dell'offerta della prestazione di cui all'art. 2932 c. 2 c.c. che subordina l'accoglimento della domanda potendo essere fatta detta offerta in qualsiasi forma idonea a manifestare la volontà di adempiere, a nulla valendo – nel caso di specie – che l'appellato non abbia mai messo all'incasso i titoli di pagamento da imputarsi a canoni mensili pervenuti dai conduttori.
Secondo queste argomentazioni giuridiche la Corte d'Appello piemontese, accogliendo il gravame proposto, ha quindi emesso una sentenza costitutiva di un contratto di locazione tra le parti costituendo quale deposito cauzionale la somma versata a titolo di caparra confirmatoria dagli appellanti con condanna delle spese di entrambi i gradi di giudizio al locatore oltre a condannarlo – in qualità di appellante incidentale soccombente - al versamento dell'ulteriore somma a titolo di contributo unificato per la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13 c. 1 quater Dpr 115/2002.

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