Affitti, il negoziante moroso sotto sfratto paga sino all’arrivo del nuovo inquilino

Il commerciante moroso, sfrattato dal negozio locato, rischia di dover rifondere al proprietario i canoni concordati fino al reperimento di un nuovo “inquilino”. Ciò, considerato che la parte – nell'optare tra l'adempimento e la risoluzione del contratto – conserva il diritto di agire per il risarcimento del danno, incluso il mancato guadagno che sia conseguenza immediata e diretta della violazione contrattuale. Lo precisa il Tribunale di Trieste, con sentenza n. 167 del 3 marzo 2018 (giudice dott.ssa Fanelli) . Accende la lite, la doppia richiesta formulata dai proprietari di un locale nei confronti della S.r.l. resasi inadempiente ai propri obblighi di conduttrice: risoluzione del contratto locativo e domanda risarcitoria tesa ad ottenere il pagamento della somma pari alla differenza tra i canoni ancora dovuti per il residuo periodo di preavviso e i minori importi ricevuti nello stesso periodo dalla nuova locataria. La società, in sintesi, dopo aver comunicato il recesso anticipato ai titolari dell'immobile, aveva cessato arbitrariamente di pagare il canone cinque mesi prima della data fissata per il rilascio. Di qui, l'intimazione di sfratto per morosità, poi convalidato e messo in esecuzione. Ma a connotare la vicenda, era stata la circostanza per cui il negozio, seppur rilasciato dalla ditta, nel frattempo trasferitasi altrove, era tornato nella piena disponibilità dei proprietari solo con la consegna delle chiavi, avvenuta tempo dopo. Non solo. Il nuovo contratto locativo, firmato a seguire, prevedeva un mensile inferiore di mille euro rispetto a quello precedente. Era evidente, quindi, sia il danno da minor introito subìto dai titolari che il nesso con l'inadempimento della società la quale, però, si difende con fermezza: la contestata comunicazione di recesso era, in realtà, frutto di un accordo stretto con i proprietari del negozio e, comunque, il subentro di un altro esercente nella locazione era stato propiziato dalla stessa S.r.l. che, quindi, non poteva essere condannata a sborsare alcun risarcimento extracontrattuale. Tesi bocciata dal giudice triestino che, invece, accoglie le pretese mosse dai proprietari del locale. Accertata l'esistenza di un negozio locativo, fonte del credito vantato, va ricordato – si legge in sentenza – come sia proprio tale accordo a stabilire che il conduttore possa recedere dal contratto per gravi motivi con preavviso di almeno sei mesi inviato tramite lettera raccomandata. Ebbene, nella vicenda, a prescindere dalla sussistenza o meno dei gravi motivi (nella fattispecie, ravvisati nell'addotta grave mancanza di utenza) è intuibile come il periodo di preavviso pattuito comportasse l'obbligo per la conduttrice di continuare a pagare il canone per il medesimo periodo. Ad esigerlo, del resto, non è solo una ragione logica ma altresì l'insegnamento di solida giurisprudenza, ferma a sostenere (tra le altre, con pronuncia della Corte di Cassazione n. 9415/2011) che il recesso del conduttore produce l'effetto risolutivo della locazione al compimento del prescritto, o concordato, periodo di preavviso e che fino al detto termine il conduttore è tenuto a versare i canoni, indipendentemente dal momento di materiale rilascio del bene, seppure anteriore. Peraltro, gravando sulla società conduttrice l'onere di provare eventuali fatti estintivi o modificativi rispetto all'indicata obbligazione derivata dal contratto, la S.r.l. avrebbe dovuto allegare l'accordo tra le parti atto a superare la pattuizione contrattuale originaria o, almeno – lo rileva Cassazione n. 5841/2004 – un qualche «comportamento univoco e concludente volto al superamento del termine previsto in contratto» posto in essere dal locatore. Tuttavia, nulla di ciò era emerso dai carteggi i quali, piuttosto, smentivano gli assunti della ditta poiché privi di specifiche indicazioni di tempo e luogo degli ipotizzati accordi o delle rinunce nei termini riferiti. In ultimo, preme ricordare come i giudici di legittimità, in un caso similare a quello processuale, sostennero chiaramente che «il locatore che abbia chiesto ed ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto di locazione, da individuare nella mancata percezione dei canoni di locazione concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore». Soluzione adottata alla luce di quanto sancito dall'articolo 1453 del Codice civile, a norma del quale la parte può chiedere, a sua scelta, l'adempimento o la risoluzione per inadempimento, salvo in ogni caso il suo diritto al risarcimento del danno. D'altronde, la scelta della parte non inadempiente di un contratto di durata di non chiedere la condanna all'adempimento ma di voler troncare il rapporto (instando per la risoluzione negoziale) e, di conseguenza, di assumersi il rischio del mancato guadagno, non può equivalere a negare la funzione restitutoria del risarcimento per equivalente che – ribadisce Cassazione n. 2865/2015 – «nel caso della risoluzione contrattuale accompagna lo scioglimento del rapporto contrattuale qualora esso da solo non sia sufficiente a mettere la parte adempiente nella stessa situazione in cui essa si sarebbe trovata in mancanza dell'inadempimento della controparte. Al contrario, si osserva che l'art.1453 c.c., facendo salvo, in ogni caso, il diritto della parte adempiente, che chiede la risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, al risarcimento dei danni, ricomprende, tra i danni risarcibili, anche il mancato guadagno, se e in quanto esso costituisca conseguenza immediata e diretta ex art. 1223 c.c. dell'evento risolutivo». Era legittima, allora, per il Tribunale di Trieste che, così, chiude la querelle, la richiesta avanzati dai proprietari del negozio locato alla ditta, tesa ad intascare i circa 2.700 euro pari alla differenza tra i canoni contrattuali ancora dovuti dalla S.r.l. per il residuo periodo di preavviso e i minori importi ricevuti nello stesso periodo dalla nuova conduttrice.