Il contratto d’affitto non si risolve anche se manca il certificato prevenzione incendi

Il possesso del certificato prevenzione incendi attesta che un edificio è stato realizzato secondo il livello di sicurezza richiesto dalle norme di prevenzione incendi. Non rispettare tali norme può compromettere la tutela della collettività e innescare procedimenti giudiziari. Come nel caso dell'ordinanza 14731 del 2018, nella quale la Cassazione ha esaminato un caso in cui una società di produzione televisiva a responsabilità limitata, conduttrice di un immobile adibito a studio televisivo, ricorreva per la cassazione della sentenza della Corte di Secondo Grado che, rigettando l'appello, ha confermato l'illegittimità del suo recesso dal contratto di locazione e la condanna a pagare alla società televisiva, proprietaria locatrice, la somma di euro 108.000, poiché la mancanza del certificato di prevenzione incendi non configurava i fatti imprevedibili e sopravvenuti di cui all'art. 27 I. n. 392 del 1978, escludendo la risoluzione ed il grave inadempimento del locatore e perché non sussistevano neppure i presupposti dell'art. 1578 c.c., essendo rimasta la conduttrice nella disponibilità dell'immobile senza aver provato i lamentati danni. Contro tale sentenza la società a responsabilità limitata ricorreva con atto affidato a due motivi. Con il primo, la ricorrente lamentava che la Corte d'Appello avesse ritenuto non dimostrato l'inadempimento del locatore ed i motivi del recesso esercitato dal conduttore non ammettendo le prove orali richieste dalla ricorrente e dalla perizia.
Nel secondo motivo, i ricorrenti denunciavano che la Corte non avesse considerato come fatto acquisito, o da acquisirsi tramite istruttoria, l'inidoneità dei locali all'uso convenuto per contrasto con norme di ordine pubblico quali quelle attinenti alla sicurezza degli edifici.
La Cassazione ha trattato congiuntamente i due motivi. Secondo la ricorrente, la sentenza sarebbe erronea per non aver ritenuto dimostrati i gravi motivi posti dal conduttore a fondamento del recesso, da ravvisarsi in particolare nell'assenza dei requisiti per il rilascio della certificazione antincendio, necessaria in quanto i locali erano adibiti ad uso pubblico e perché era stato stipulato il contratto collegato di acquisto, in dodici rate annuali, dei beni mobili di bassa frequenza, illuminotecnica, arredamento e gestione uffici, tutti presenti nell'ufficio locato e tutti soggetti al medesimo rischio incendi. Sarebbe stato, dunque, provato che l'immobile avesse come destinazione d'uso quella di studio televisivo, sicché era indispensabile la sicurezza, mentre, essendo catastalmente destinato a magazzino, la proprietaria locatrice, aveva ammesso la mancanza del certificato di prevenzione incendi ed il suo inadempimento ai sensi dell'art. 1575 n. 2 c.c. per averlo locato ad uso di teatro di posa per riprese cinematografiche e televisive con partecipazione del pubblico e uffici amministrativi e di produzione. Inoltre, sempre nella prospettiva della ricorrente, non erano stati considerati la restituzione dell'immobile in perfetto stato di manutenzione e l'omesso riscontro della raccomandata del 28/7/2011, contenente la dichiarazione di recesso.
La Corte avrebbe dovuto ritenere che la risoluzione dei contratti di locazione ed acquisto mobili fosse accettata dalla locatrice come confermato anche dalla successiva voltura delle utenze. La decisione impugnata sarebbe anche errata nella parte in cui ha ritenuto non provata l'inidoneità dei locali all'uso convenuto per insussistenza dei presupposti volti all'ottenimento della certificazione di cui all'art. 4 legge n. 966/1965 mentre avrebbe dovuto fare corretta applicazione del principio secondo il quale, una volta eccepito dal creditore l'inadempimento della prestazione, spettava alla controparte, per andare esente da addebiti e responsabilità civili, l'onere di dimostrare l'esatto adempimento o la non riconducibilità a sé del fatto impeditivo.
Per la Cassazione, i motivi sono apparsi infondati in quanto la Corte d'Appello ha ritenuto che, nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative. Ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato.
La destinazione particolare dell'immobile diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso, stante il riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore. Né la ricorrente allega l'esistenza dell'obbligo del locatore di procurare il certificato di prevenzione incendi, pretendendo di inferirlo dalla destinazione dell'immobile e dal collegamento negoziale, laddove l'assunzione dell'obbligo deve essere espressa.
La Cassazione ha, perciò, rigettato il ricorso, condannando la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in euro 5.600,00 più euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali al 15%.