Gestione Affitti

Opzioni disgiunte sui canoni tra titolare e comodatario

di Cristiano Dell’Oste

La possibilità di scegliere la cedolare anche per i contratti di sublocazione breve e per le locazioni stipulate dal comodatario, sempre di breve durata, fa sì che sulla stessa casa possano esserci opzioni concorrenti (e talora divergenti). Partiamo da lla sublocazione:

il sublocatore percepisce un reddito diverso, che può liberamente assoggettare alla tassazione ordinaria (con deducibilità delle spese inerenti) o, in alternativa, sottoporre alla cedolare secca al 21% (con base imponibile pari ai canoni incassati nel periodo d’imposta e nessuna deduzione). Naturalmente, non può scegliere la cedolare se la sublocazione non rientra tra quelle “brevi” così come definite dal Dl 50/2017, vuoi perché la durata del singolo contratto è superiore ai 30 giorni, vuoi perché è stato stipulato prima del 1° giugno 2017, vuoi perché non ha le caratteristiche fissate dalla norma (ad esempio, include i pasti);

il locatore principale, invece, percepisce un reddito fondiario e può scegliere la cedolare - anche se il contratto dura più di 30 giorni - in base alle regole “collaudate” per la tassa piatta fin dal 2011 con la circolare 26/E.

Il secondo caso è quello della concessione a titolo oneroso stipulata da chi detiene la casa in virtù di un contratto di comodato:

il comodatario percepisce un reddito diverso che può sottoporre a tassazione ordinaria o cedolare, come nel caso del sublocatore. Se il contratto non ha i requisiti per essere considerato “breve”, perché, il comodatario non deve dichiarare i canoni, perché l’introito rientra nella sfera del comodante;

se la locazione da parte del comodatario ha i requsiti per essere considerata breve, il comodante deve indicare in dichiarazione dei redditi la casa concessa in comodato e, se dovuta, verserà l’Irpef sul reddito fondiario degli immobili non locati (pari alla rendita catastale rivalutata del 5% e maggiorata di 1/3). L’imposta, in particolare, è dovuta se la casa concessa in comodato si trova nello stesso Comune in cui il comodante ha la propria abitazione principale; altrimenti, se è in un altro Comune, scatta l’effetto sostitutivo dell’Imu. Se invece la locazione non è breve si ritorna alla regola generale prevista dalla risoluzione 394/E del 2008 e il comodante dovrà dichiarare i canoni, sotto forma di reddito fondiario; non potrà, però, optare per la cedolare non essendo lui formalmente il locatore.

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