Affitto, il contratto registrato in ritardo non è nullo

Nella vicenda sottoposta al Tribunale di Milano la proprietaria intimava sfratto per morosità alla conduttrice, sostenendo che non aveva pagato il canone sin dalla seconda mensilità e di conseguenza aveva maturato un consistente debito.
L'inquilina, sottoscrittrice nel 2016 di un contratto ad uso transitorio annuale, si costituiva e compariva personalmente all'udienza di convalida, eccependo la nullità del contratto per omessa registrazione nel termine perentorio di trenta giorni previsto dall’art. 13 legge 431/1998, come modificato dalla Legge di stabilità 2016 (L. 208/2015).
Chiusa la fase sommaria senza l'emissione dell'ordinanza di rilascio, il giudizio proseguiva nelle forme del rito locatizio, con relativa assegnazione del termine per l'integrazione degli atti mediante il deposito in cancelleria di memorie e documenti.
A fronte della richiesta di risoluzione del contratto, meglio specificata da parte attrice mediante immediato rilascio dell'unità immobiliare ed il pagamento dei canoni e/o delle indennità pregresse, la convenuta conduttrice chiedeva - con domanda riconvenzionale - accertarsi la nullità del contratto con riconduzione dello stesso ad un contratto a canone concordato della durata di anni 3 + 5 ai sensi dell'art. 2 comma 3 legge 431/1998 e stabilendo l'ammontare del canone ad una somma diversa; chiedeva inoltre la condanna della locatrice alle spese sostenute per le opere sostenute nell'unità immobiliare.
Il Giudice del Tribunale di Milano - Arianna Chiarentin - fatte precisare le conclusioni ed invitate le parti alla discussione orale emetteva la Sentenza n. 4002/2018 con la quale dichiarava la risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo transitorio (sorto nel 2016 tra le parti) per inadempimento grave della conduttrice ex art. 1455 c.c., con relativa condanna della stessa all'immediato rilascio dell'unità immobiliare e pagamento dei canoni arretrati sino allo scadere oltre alle spese del procedimento.
In sostanza, il Giudice ha inequivocabilmente ritenuto che la registrazione tardiva del contratto di locazione stipulato dalle parti non fosse di ostacolo all'accertamento della sua validità stante anche il fatto che la conduttrice non aveva mai contestato la natura transitoria del contratto sottoscritto, né mai aveva eccepito alcun fenomeno simulatorio, opponendo in giudizio la sola tardiva registrazione.
La decisione è conforme al più recente indirizzo giurisprudenziale della Giurisprudenza di legittimità ( Cass n. 10498/2017 – Cass 20858/2017 ): si ritiene infatti che, in tema di locazione immobiliare estesa anche alle locazioni ad uso abitativo, la mancata registrazione del contratto determini una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale, in ragione della sua atipicità desumibile dal complessivo impianto normativo in materia, risulta sanata con effetti “ex tunc” dalla tardiva registrazione del contratto stesso.
In contratto pertanto è transitorio per stessa ammissione della conduttrice, la quale ha confermato la volontà di averlo concluso per un tempo limitato dovuto a motivi di studio, e non può essere - per mera inosservanza del termine di registrazione - oggetto di novazione per factum principis quanto a durata e canone.
Quanto poi alle spese sostenute dalla conduttrice per opere resesi necessarie nell'immobile locato per ovviare allo stato di degrado in cui versava al momento della consegna, vale il principio per cui «allorquando il conduttore, all'atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunciato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia rinunciato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna e non può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, né avvalersi dell'esecuzione ex art. 1460 c.c.» (Cass n. 6495/2017).