Gestione Affitti

Inquilino moroso, non si può trattenere il deposito cauzionale

di Augusto Cirla

La restituzione del deposito cauzionale, maggiorato degli interessi maturati se non corrisposti alle scadenze annuali, avviene allo scioglimento del contratto, quando l’immobile è riconsegnato al locatore e si è verificata l’assenza di danni determinati dal conduttore o di modifiche non autorizzate, oltre all’esatto pagamento dei canoni di locazione. Se il locatore trattiene la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione della stessa, in tutto o in parte, a copertura di specifici danni subiti o di canoni non pagati, il conduttore può chiedere e ottenere l’emissione di un decreto ingiuntivo da parte del giudice per la restituzione del deposito. Spetta al locatore, in sede di opposizione, far valere i propri diritti circa i danni all’immobile o altre inadempienze del conduttore.

Il principio è stato ribadito dal Tribunale di Roma con la sentenza 18667 del 2 ottobre 2017 (giudice Nardone) a conclusione di un giudizio avviato da un locatore che aveva agito contro il conduttore per ottenere la convalida dello sfratto per morosità . Il conduttore aveva opposto in compensazione l’importo versato a titolo di deposito cauzionale, oltre alle spese fatte per le migliorie e il mantenimento dell’immobile.

Nel corso del giudizio, l’appartamento è stato riconsegnato al locatore, che si è rifiutato di restituire al conduttore la cauzione per la morosità e i danni riscontrati nell’appartamento.

Il Tribunale rileva che il deposito, una volta riconsegnato l’immobile, perde la funzione di garanzia prevista dalla legge e che il locatore deve restituirlo. Ma l’obbligo viene meno se il locatore agisce in giudizio, anche in via di opposizione, per ottenere il risarcimento di specifici danni cagionati dal conduttore.

Il giudice ha quindi dichiarato risolto il contratto di locazione per inadempimento del conduttore nel pagare i canoni, disattendendo le eccezioni formulate dal conduttore circa le migliorie da lui apportate e condannandolo al pagamento delle somme dovute.

Il locatore non aveva avanzato alcuna domanda di accertamento e liquidazione dei danni, seppur allegati, imputabili al conduttore. Senza prova specifica sull’esistenza e la causa di questi danni, il Tribunale non ha riconosciuto alcuna somma al locatore, tenuto quindi a restituire il deposito, che è stato posto in compensazione sul credito vantato.

Il mancato pagamento dei canoni fondato sulla pretesa utilizzazione del deposito cauzionale o di altre somme versate in garanzia al locatore riveste dunque il carattere di inadempimento grave e può essere causa di risoluzione del contratto. Quando invece il credito del conduttore diviene esigibile a seguito della restituzione del locale, la somma versata a titolo di cauzione può essere validamente opposta in compensazione in base all’articolo 1241 del Codice civile.

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