L’inquilino non può ridursi l’affitto anche se l’immobile ha dei difetti

In tema di locazione, al conduttore non è consentito astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. Così afferma la sentenza del Tribunale di Palermo, GOT dott.ssa Giardina Giardina Antonina, del 15 gennaio 2018.
Nei contratti di locazione ad uso abitativo, l'articolo 5 della Legge 392 del 1978, in deroga all'art. 1455 Codice civile, prevede una valutazione della gravità dell'inadempimento, atteso che, ai sensi della predetta disposizione normativa, anche il mancato pagamento di un solo canone di locazione, decorsi venti giorni dalla sua scadenza, costituisce grave inadempimento contrattuale che legittima il locatore a proporre la domanda di risoluzione del contratto, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1453 Codice civile.
In effetti, nel caso in cui il conduttore abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo (ovvero oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone), la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento, non è in sé rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli articoli 5 e 55 della predetta normativa di riferimento (cfr. Cassazione civile nr 15348 del 21.06.17).
Fa da corollario a tale obbligazione, quella del locatore tesa a garantire che l'immobile locato si mantenga in perfetto stato d'uso, ovvero non presenti dei vizi in grado di incidere negativamente sul diritto di godimento di esso a discapito del conduttore (cfr, articolo 1575 Codice civile).
In caso di inadempienze reciproche, la giurisprudenza afferma che, ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento, è necessario far luogo ad un giudizio di comparazione in ordine al comportamento di ambo le parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi ed all'oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti.
L'inadempimento, infatti, deve essere addebitato esclusivamente a quel contraente che, con il proprio comportamento colpevole prevalente, abbia alterato il nesso di reciprocità che lega le obbligazioni assunte con il contratto, dando causa al giustificato inadempimento dell'altra parte (Cassazione civile. n. 20614/2009; conforme 26493/2006).
In applicazione di tale principio, il giudice palermitano ha ritenuto e affermato che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore si pone come legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti ( in quanto tale, in sé, sempre e comunque inammissibile).