Gestione Affitti

Equilibrio difficile in condominio

di Augusto Cirla

Ogni condomino può disporre liberamente della propria unità immobiliare purché ne faccia un uso non vietato dal regolamento di condominio ovvero, in generale, che non crei particolari problemi agli altri condòmini.

I limiti che il regolamento di condominio pone all’uso delle proprietà esclusiva incidono soprattutto sulle nuove forme di locazione: oltre al bed & breakfast e all’affittacamere, ci sono le locazioni brevi, attività tutte svolte anche da privati che in tal modo offrono in godimento a terzi il propri immobile per una durata limitata (anche pochi giorni) . Si tratta di un’attività che può creare pregiudizio agli altri abitanti del condominio in tema di sicurezza, di tranquillità e di immissioni di rumore, per la continua alternanza delle persone nell’uso del bene locato, non sempre rispettose delle regole del buon vivere civile e di vicinato.

Simili limitazioni e divieti possono essere previsti nei regolamenti cosiddetti “contrattuali”, vale a dire in quelli predisposti dal costruttore dell’edificio o dall’originario unico proprietario e allegati o semplicemente richiamati nei singoli atti di compravendita.

Possono risultare anche da una delibera assembleare, purché assunta con il consenso unanime di tutti i condòmini e poi trascritta nei registri immobiliari. L’importante è che queste clausole, in quanto destinate a imporre delle limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condòmini sui beni di loro esclusiva proprietà o a disciplinarne l’uso, siano scritte in modo chiaro ed esplicito e facciano uso di espressioni che non diano luogo a possibili incertezze.

Ci si trova però spesso di fronte a clausole del regolamento abbastanza generiche, contenenti non già divieti ben precisi, ma del tipo «vietato adibire gli alloggi e i locali dell’edificio ad albergo, pensioni e in genere a qualsiasi altro uso che possa turbare la tranquillità dei condòmini» oppure, in modo più preciso, «a uso diverso dall’abitazione».

L’ipotesi più semplice è quella in cui nel regolamento sia riportato l’elenco delle attività che si ritengono vietate.

Se quindi è vero che le locazioni brevi non rappresentano di per sé, un pregiudizio per gli altri condòmini, è anche vero che è possibile che vadano a menomare la tranquillità e la sicurezza dell’intera collettività condominiale per il continuo alternarsi di persone nelle parti comuni o per altri avvenimenti similari; si tratta comunque di eventi che necessitano di prova da parte del condomino che si senta danneggiato.

Se non vietate, possono però trovare generale disciplina attraverso regole di comportamento e di uso dei beni comuni da parte dei conduttori che l’assemblea può deliberare, senza con ciò impedire al singolo condomino di meglio valorizzare con tale destinazione d’uso la propria unità immobiliare.

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