Dagli intermediari «Cu» e ritenute
Agenti immobiliari allineati, portali un po’ meno. La norma prevede che, quando il denaro dell’affitto breve (vero o virtuale) passi attraverso un intermediario, questi debba operare, al momento del versamento del denaro al locatore, una ritenuta a titolo d’imposta (o, se il locatore lo preferisce, a titolo di acconto sull’Irpef) e versarla all’erario entro il giorno 16 del mese successivo, con modello F24 telematico. L’intermediario che non la effettua va incontro ai rischi di un accertamento (entro il quinto anno successivo a quello della violazione). La sanzione per aver omesso di operare la ritenuta corrisponde al 20% dell’importo più gli interessi legali. Ma se, oltre a non averla operata, non la si è neanche versata (come accade quasi sempre), la sanzione sale al 30 per cento.
Altro adempimento dell’intermediario (che, se non residente, nomina un rappresentante fiscale per effettuare e versare le ritenute) è la comunicazione telematica alle Entrate dei dati dei contratti, entro il 30 giugno dell’anno successivo (quindi, per i contratti stipulati nel 2018, il 30 giugno 2019). Le copie dei contratti vanno conservate per cinque anni successivi a quello della dichiarazione (730 o Redditi PF) nella quale i locatori indicheranno i relativi redditi. L’intermediario deve anche trattenere e pagare l’imposta o il contributo di soggiorno al Comune (si veda l’articolo qui accanto).
Il locatore (proprietario, sublocatore o comodatario) non ha invece alcun dovere rispetto alla ritenuta, quindi il fatto che l’intermediario la abbia omessa non lo riguarda e non ci sono sanzioni. Le possibilità per lui sono due: l’intermediario gli ha versato l’intero importo (cioè il 100% e non il 79 %) e quindi sarà lui a dover pagare, nel 2018, l’Irpef o la cedolare secca del 21%; oppure l’intermediario ha effettuato la ritenuta, versandogli il 79% dell’affitto, e quindi il locatore pagherà solo in caso di saldo Irpef a debito; in ogni caso dovrà ricevere dall’intermediario la Cu (Certificazione unica) che attesta la ritenuta effettuata, ma se anche non la ricevesse non è un problema suo.
Questo, peraltro, è quanto accadrà ai clienti di Airbnb: il più potente portale di affitti brevi, recentemente aperto anche ai servizi alberghieri, si è sempre rifiutato di operare la ritenuta del 21%, non considerandosi «intermediario» e, di conseguenza, non invierà la Cu. Dopo il no del Tar Lazio al ricorso contro il provvedimento delle Entrate che, se bocciato, avrebbe bloccato tutto il meccanismo, Airbnb si è rivolto al Consiglio di Stato. Non ha ottenuto una sospensiva ma un rinvio al Tar della questione. Il Tar non ha ancora fissato l’udienza.
Diverso l’atteggiamento degli agenti immobiliari di Fiaip e di Property managers Italia, che si sono da subito adoperati per svolgere correttamente gli adempimenti: i loro clienti, quindi, subiscono già dal 2017 le ritenute e riceveranno le Cu.
