Gestione Affitti

Appartamenti in affitto: all’erede solo 30 giorni per scegliere la cedolare

di Francesco Nariello

Il trasferimento di un contratto di locazione “mortis causa” non comporta, di per sé, alcun adempimento fiscale specifico. In caso di decesso del proprietario locatore, infatti, è previsto che il contratto possa proseguire, tutelando in modo particolare la posizione del conduttore-inquilino. L’imposta sul reddito da locazione, cessata per la persona deceduta, viene imputata al successore, che però può scegliere il regime fiscale – e quindi eventualmente optare per la cedolare secca – entro 30 giorni dal decesso.

La stessa agenzia delle Entrate conferma che, in tali situazioni – ovvero, in generale, nel caso di subentro ex lege, anche per causa di morte – «nessun adempimento è richiesto e non è dovuta imposta», specificando tuttavia come sia «opportuno che i nuovi intestatari provvedano a inviare all’ufficio dove è stato registrato il contratto una comunicazione del loro subentro». Nel concreto, dunque, non c’è obbligo di presentare il modello di registrazione locazioni immobili (Rli): il subentro emergerà alla scadenza del contratto, nel caso di nuova stipula. E il subentrante (l’erede) potrà continuare a riscuotere il canone, indicando in dichiarazione il reddito percepito. Dovrà invece pagare a proprio nome l’eventuale imposta di registro, se non versata in anticipo.

Il discorso cambia nel caso si voglia mantenere la cedolare secca (precedentemente scelta dal de cuius). Nella circostanza in questione, l’erede avrebbe potuto optare per il regime alternativo, presentando la richiesta con il modello Rli all’ufficio dove è stato registrato il contratto, entro 30 giorni dalla data del subentro (ed entro lo stesso termine avrebbe dovuto inviare una raccomandata informativa all’inquilino). Non avendolo fatto nei tempi, dovrà attendere la scadenza annuale del contratto per scegliere, secondo le modalità ordinarie (modello Rli), la flat tax.

Sempre in ambito di locazioni, nel caso di successione, è interessante anche capire cosa accade qualora la persona deceduta risulti inquilino di un appartamento in affitto. Se in casa con il defunto locatario non vi erano familiari e/o conviventi (i quali avrebbero eventualmente diritto a subentrare), il contratto di locazione si risolve al momento del decesso del conduttore. Gli eredi possono pertanto riconsegnare l’immobile senza necessità di preavviso, essendo tenuti solo a versare il corrispettivo per il periodo necessario alla liberazione dei locali e alla riconsegna.

Acqua, luce e gas

Tra gli adempimenti a carico di chi eredita una casa c’è poi la gestione delle utenze – di luce, gas e acqua – intestate al proprietario defunto. In generale, non sono previsti termini perentori per disdetta o voltura: continuando a pagare i consumi, infatti, la situazione contrattuale (sebbene intestata a una persona defunta) potrebbe restare a lungo invariata. Ma è comunque prudente provvedervi in tempi brevi, per evitare controversie (si pensi a eventuali fatture rimaste insolute). La strada da seguire è legata sopratutto alla decisione di sospendere o meno la fornitura.

La voltura del contratto di un’utenza domestica da parte di un familiare erede del defunto prevede il subentro a tutti gli effetti nella titolarità del contratto, mantenendo le medesime condizioni, e può essere a titolo gratuito (eccetto il caso in cui l’erede non sia familiare/convivente del defunto) o può comportare costi variabili (tra oneri amministrativi e spese richieste dal singolo operatore) in base al fornitore e al mercato di appartenenza (libero o a maggiore tutela). In alternativa, si può fare la disdetta del contratto, che comporta l’interruzione della fornitura di elettricità o gas. Sui siti web dei diversi fornitori o tramite i relativi call center è possibile conoscere le condizioni dettagliate e i documenti necessari per le diverse operazioni.

Tributi locali e condominio

Per la tassa rifiuti (Tari) si può presentare richiesta di cessazione per decesso del titolare, ma per far scattare l’esenzione dal pagamento devono verificarsi determinati presupposti, a partire dal fatto che la casa sia sgombra e con utenze staccate. Resta comunque necessario distinguere tra crediti maturati prima del decesso (il cui pagamento spetta agli eredi) e quelli eventualmente successivi. In seguito alla scomparsa del contribuente, gli eredi devono presentare una dichiarazione di cessazione entro il 30 giugno dell’anno successivo all’evento (legge 147/2013, articolo 1, comma 684). E devono poi prendere in carico il tributo dovuto per l’immobile successivamente a tale data, oppure dimostrare l’assenza dei presupposti per la sua applicazione.

Sul fronte Imu e Tasi, invece, le variazioni non devono essere presentate per gli immobili inclusi nella dichiarazione di successione (sono gli stessi uffici delle Entrate a trasmetterne copia al Comune competente). Rimane però l’obbligo di dichiarazione nei casi in cui non è prevista la denuncia di successione. Gli eredi sono tenuti a versare i tributi fino alla data del decesso; per il periodo successivo devono provvedere al pagamento in nome proprio, secondo le quote spettanti.

E se il de cuius aveva fatto ristrutturare casa, beneficiando della detrazione del 50% sulle spese per i lavori? Come chiarito dall’Agenzia (circolare 17/E del 24 aprile 2015), nei casi di trasferimento mortis causa della titolarita dell’immobile su cui è stato realizzato il recupero edilizio, la detrazione non fruita (in tutto o in parte) viene trasferita, per i rimanenti periodi d’imposta, esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile (non in locazione o in comodato).

Infine, tra gli oneri degli eredi c’è anche quello di comunicare – all’amministratore del condominio nel quale si trova l’immobile ottenuto in successione – il decesso del condomino e l’accettazione dell’eredità, con conseguente assunzione di diritti e obblighi condominiali.

Nell’ottobre 2014 mio padre ha concesso in locazione (4+4) un immobile di sua proprietà, op-tando per la cedolare secca. Lo scorso novembre il mio genitore (già vedovo) è venuto a mancare e ho ereditato, come unico figlio, la proprietà della casa in affitto. Dopo un primo periodo di “sbandamento”, durante il quale ho lasciato tutte le cose così com’erano, vorrei ora sapere in che modo dovrei muovermi per regolarizzare la situazione. In particolare: è necessario con-fermare l’adesione alla cedolare secca? Ne approfitto inoltre per chiedere, in riferimento alla casa in cui mio padre risiedeva (altro immobile pervenutomi in eredità), se ci sono adempimenti urgenti da osservare circa utenze, tassa rifiuti e condominio.

A. M. – SIENA

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