Il divieto di pensione o albergo non impedisce la locazione stagionale

La forma di ospitalità familiare è, da anni, un vero e proprio fenomeno ricettivo che incontra le esigenze dei turisti, come testimonia il dilagare di bed & breakfast e di appartamenti affittati o subaffittati stagionalmente. Proprio queste due ultime opportunità sono state al centro della sentenza della Cassazione 22711 del 2017 che ha esaminato un caso originato dalla citazione di due proprietari di unità facenti parte di un complesso immobiliare, i quali convenivano in giudizio, davanti al Tribunale, l'amministratore, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni causati dall'inutilizzabilità degli immobili.
Questo, derivante dall'articolo 4 del regolamento condominiale, con il quale era stato introdotto il divieto di destinare i locali di proprietà dei singoli condomini ad uso diverso da quello abitativo, di darli in affitto o subaffitto sotto forma di pensione o albergo. Gli attori lamentavano che, per via di tale disposizione del regolamento condominiale - annullata successivamente dal Tribunale- non avevano potuto affittare, anche per brevi periodi, i vani di loro proprietà ai clienti dello stabilimento balneare ubicato nelle immediate vicinanze del condominio e da essi gestito. Costituendosi in giudizio, il condominio contestava la fondatezza della domanda, evidenziando che la disposizione regolamentare non vietava la locazione ad uso transitorio stagionale che avrebbe consentito, agli attori, di trarre, dai loro immobili, le utilità auspicate e di evitare il danno. Il Tribunale rigettava la domanda, così come, in secondo grado di giudizio, veniva respinto l'appello.
Contro questa sentenza, gli attori proponevano ricorso per Cassazione. Per gli ermellini, l'art. 4 del regolamento condominiale, annullato dal Tribunale, benché ritenuto lesivo delle prerogative dei singoli condomini e illegittimamente invasivo delle facoltà connesse al diritto di proprietà individuale, non precludeva la possibilità di locare i monovani ad uso abitativo per brevi periodi. La sentenza impugnata ha, perciò, ritenuto che dall'interpretazione della clausola del regolamento condominiale non potesse derivare alcun danno ai ricorrenti per il fatto che questi non avevano la licenza alberghiera e che, pertanto, potevano sfruttare economicamente gli immobili di loro proprietà solo mediante la locazione stagionale che il regolamento condominiale non gli vietava. I giudici di merito, dunque, hanno ritenuto mancante il presupposto stesso del danno, in quanto l'unica attività che il regolamento vietava, era l'esercizio dell'attività alberghiera e i ricorrenti non erano in possesso della licenza per esercitare tale attività.
Risulta evidente, pertanto, che non vi è alcuna omissione di pronuncia e che la Corte d'Appello ha dato risposta, sia pure negativa, a tutte le doglianze fatte valere con i motivi di appello. Infatti risulta corretta anche la decisione di non esaminare il motivo di appello circa l'erronea valutazione della prova dell'esistenza del danno causato dalla forzata inutilizzazione del bene, essendo venuto meno il presupposto stesso dell'impossibilità di sfruttamento economico degli immobili.
La Cassazione ha, perciò, rigettato il ricorso, condannando la parte ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio, liquidate in euro 5.700,00, di cui 200 per esborsi.